天壹地产梦里水乡五期营销推广方案
何秋芬
项目媒介总监多年新闻媒体从业经验、资深媒介执行人、超强执行力，全程负责对外媒介机构公关、协调、执行，组织代理过《江南都市报》、《南昌晚报》、《信息日报》、《江西电视台三套》、《江西电视台二套》房地产栏目、《江西电台交通频率》、《青山湖之声》、《江西搜房网》等各大主流媒体。现任谷丰策略推广机构媒介事业部总经理
揭蓓
市场营销专业毕业，多年沿海广告从业经验、沟通协调力强，跟踪服务了公司多个核心项目：财富广场、世贸中心、洪客隆新余商业街、滨江豪园、阳光枫情、东方巴黎、塞纳名城、香江家居等。现任谷丰策略推广机构市场客户部客户经理
市场篇
用敏锐眼光洞察市场，发现本质…
第一部分
南昌房地产市场现状分析
1、销售稳定增长，市场供需两旺
关键词：红红火火、稳中有升
2、房价稳中有涨，市场反映良好
关键语：2006年上半年南昌市市区商品房预售均价为
3669元/平方米，较上年同期上涨14.5%
4、区域发展不均衡，板块差异巨大
南昌各板块房地产发展呈现巨大差异，莲塘板块楼盘与南昌市区楼盘比较而言，价格相差一倍以上。巨大的价格落差必将驱使置业者的目光投向莲塘。但是，莲塘楼盘本身品质不高，又制约了其价位的攀升。
1、板块继续细分，界限更加模糊；
2、大盘陆续涌现，市场再起风云；
3、产品连续细分，概念与品质同行；
4、户型优化趋小，结构日趋人性；
5、多层持续受宠，高层逐渐接受；
6、成交结束低迷，房价稳中有涨；
7、政府调控增强，市场有序发展；
我们对南昌市场最后的总结……
区域篇
第二部分
分析区域市场，理出线索…
（一）南昌县经济环境
◆外资迅速推进
◆对外贸易成绩显著
◆园区建设稳步推进
（二）城南片区规划发展方向
◆莲塘作为南昌城市副中心。大手笔运作，潜力十足
◆至2007年县城面积增至25平方公里，人口增至25万
◆正在建设工程主有：“一湖一桥两广场六千道”
◆区域制造业中心作为产业支柱提升未来消费群
◆区域客运总站，成就未来城市动力枢纽
（三）城南片区房地产市场状况
◆昌南区域已出让项目用地近2万亩，且出让的土地大都属于大宗用地
◆目前已开发的土地近7000亩
◆尚未开发土地规模约9000亩，相当于南昌市06年续建和在建商品房面
积总和。
（四）城南片区在售楼盘状况
◆城南片区总建筑面积约计617万M2
◆城南片区已售面积约计220万M2
（五）区域房型面积及户型配比
本案的主力同区域市场相吻合，虽然二房、三房的供应量大，但是相对的，市场的需求也最大，以二房或三房为主力房型是同区域市场的需求相吻合的。
◆区域房型设计以二房、三房为主
◆二房大体上在80-100平；方米左右
◆三房主力面积集中在100-125平方米之间
（六）城南区域市场价格分析
城南版块的价格可以由以下几个部分构成：
象湖中心区：5000元/平方米,
象湖新城：2900元/平方米,
昌南核心区：2800元/平方米,
澄碧湖中心区：2200元/平方米
银三角：1800元/平方米
分析总结
◆因此未来1、2年间，该地区的市场供应量将大幅增长。
◆未来入市的新项目几乎为高品质、高规划、高水准的住宅产品，项
目产品力的提高和概念力的塑造尤为重要。
◆郊居的环境、价格等方面优势使居住郊居化成为一种必然发展趋势。
竞 争 篇
第三部分
知己知彼，方可百战不迨…
（一）区域内竞争研究
天壹
毕加索花园
华林·桃苑风景
银河城
唐 庄
PK
PK
PK
PK
贵都国际花城
PK
（二）个案对比竞争分析
天壹(梦里水乡)ＰＫ毕加索花园
天壹(梦里水乡)ＰＫ贵都国际花城
天壹(梦里水乡)ＰＫ唐庄
天壹(梦里水乡)ＰＫ银河城
天壹(梦里水乡)ＰＫ华林桃苑风景
项目 篇
第四部分
充分解读项目，挖掘项目买点…
总用地面积：76820㎡
总建筑面积：228923.6 ㎡
酒店：15800 ㎡
商铺：13600 ㎡
高层：154148.6 ㎡
小高层：45375 ㎡
地下室：33580 ㎡
容积率：2.98
建筑密度：27%
绿地率：37.6%
户型、面积：两房：80 ㎡
三房：120—130 ㎡
(一)、项目属性