南国水乡电梯洋房推盘策略
谨呈：
.01.08一、市场研判 二、典型项目大户型产品项目销售情况 三、项目本体分析 四、客户研判 五、面临的机会与压力 六、核心问题界定 七、解决方案 八、执行体系一、市场研判供给与去化:连续三年供远大于求，去库存压力巨大
预计新批预售250万平米，原有库存90万平米，总计供货：340万平米，去化150万平米，竞争压力巨大。年最大去化套数在544套，去化面积在6.5万平米
全年累计商品房销售前十名楼盘（按成交面积）价格年前回落后，价格相对平稳，上涨乏力项目所处区域为宁乡的房价的低洼之地
兆基君城：最低价：3100；最高价4800
皇庭尚品：最低价2888最高价3550
中央花园：最低价：3780；最高价4200
星河绿洲：最低价：3252；最高价4734
爱琴湾：最低价：3172；最高价4400
财富金座：最低价3288最高价3480
公园道1号：最低价2598最高价3570
颐和源：最低价2918最高价3348
福临门名郡：最低价3100最高价3642
紫金城：最低价3306最高价3788
金色夏威夷：均价3500
格林春天：均价3450，多层均价稳定2800-2900元/平米，电梯房均价在3500-3700之间徘徊。新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型
第 9 页140平米以上产品，市场需求相对较少144平米以上产品，供给少，去化少

全年商品房住宅供销关系分析表二、典型项目大户型产品项目销售情况 爱琴湾
项目地理位置偏，主要沩江江景，规模大，档次高。 15、16、2栋为靠近销售中心的一线江景房（看沩江）， 户型面积均为144平以上的大户型； 去化速度慢； 4月份仅销售2套，其中1套是大户型

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星河绿洲
项目定位为双江景豪宅，形象档次高； 5#、9#栋为江景房，看沩江； 户型面积为138平以上大户型； 4月份项目仅销售2套，大户型销售为零

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绿地中央花园
项目地处行政中心，地理位置优； 绿地品牌； 项目形象档次高； 行政板块高端客户认可度高

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兆基君城
项目广告投入大，知名度高； 现场展示好，形象高端； 10#栋为楼王位置，临1.4万平中心湖景，超宽楼间距； 大户型楼王产品去化速度慢

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三、项目本体分析1.相对地理位置好，临二环路，离交通口岸，南站近，非城市热点区域 2.南城最美楼盘、步梯房、纯简欧风格、拥有500米芙蓉渠与入口广场 3.多节点休闲广场、相对大气的入户大堂、 4.112套电梯洋房大宅，532套步梯房 5.已拥有410余批业主，登记来访3900组，全现房发售 6.客户以第一次置业为主，客户认知形象不高 7.市场上质量口碑不理想 8.产品面积相对市场主流需求偏大 9.细节品质欠缺
项目市场认知：非城市热点区域、刚需项目、多层产品中的王者、缺乏细节品质电梯洋房：改善型产品与区域第一次置业形象矛盾
电梯房特点： 7层带电梯，城市独有产品 面积137-157平米，面积偏大，为改善型产品 位于项目中央景观区、一线水景，属于楼王 改善型产品与区域第一次置业形象矛盾
楼王户型面积区间：48套144平米以下，64套144平米以上，涉及契税缴纳4%的问题
4栋电梯洋房户型面积一样，每栋28套； 水平方向，两端头的户型面积大，在149-157平以上；垂直方向，不同楼层面积有差别； 中间位置房源3-6层面积为137平，其他楼层面积140-145平； 144平以下48套，144平以上64套（契税4%）。 顶层送阁楼

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改善型户型：带超大入户花园，157平米户型设主卧套房
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形象高端项目外，大户型供应多，大户型价格弹性大3300-5200元/平米，去化与形象价格相关
部分项目楼王价格：如海博星河绿洲4500元/平米，兆基君城：4300元/平米，凝香华都：4500元/平米
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项目分析总结：如何利用项目优势，持续保证项目的销售速度
矛盾点： 1.刚需印象与改善产品（电梯洋房）的矛盾 2.产品偏离市场主流需求 3.市场上大户型普遍去化速度缓慢 4.板块形象低端，高端客户关注度低 优势点： 1.7层电梯洋房是市场稀缺资源 2.楼王位置，中央景观区，一线水景， 3.项目实景展示，形象逐渐改善 4.入住率逐渐提升 5.项目在区域内园林最优 6.项目临二环路主干道，发展前景好 7.顶层带阁楼
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