本报告是严格保密的。

首先，非常感谢「美生置业」为
深圳·同心伟业提供这次战略合作机会！
“思路决定出路”，对于本案沟通，金琼玖认为：
重视企业开发理念，重视战略定位，重视项目操盘方向，定义产品价值！
本次报告大纲
项目属性界定
项目定位
房地产市场分析
项目SWOT分析
项目本体分析
客户定位
市场占位
形象定位
价格定位
产品深化建议
整体营销策略
售楼中心组织
管理策略
媒介策略
推广策略
推货策略
形象展示策略
招商策略
市场经济环境分析
商业发展规划研究
合肥主要商业体
销售比较
城市发展规划研究
区域商业地产
现状
项目目标设定
项目目标
项目以及企业目标
利用项目为平台，通过项目的品牌运作，奠定项目及企业在合肥综合体高尚住宅 领域的影响力；
项目运作目标
项目营销目标
通过本项目一期住宅的成功营销，树立项目整体的区域形象，为后续商业、写字楼、酒店等复合产品形态开发奠定坚实基础；
12年12月销售，价格不低于6800元/平方米，后期留有溢
价空间，6个月消化50%, 12个月消化80%，月均销售套数
50套左右。

目标界定
核心目标：
——通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合区域营销， 建立本案整体项目的市场影响力，为后续开发以及拓展打下基础。

项目属性界定
项目定位
房地产市场分析
项目SWOT分析
项目本体分析
客户定位
市场占位
形象定位
价格定位
产品深化建议
整体营销策略
售楼中心组织
管理策略
媒介策略
推广策略
推货策略
形象展示策略
招商策略
市场经济环境分析
商业发展规划研究
合肥主要商业体
销售比较
城市发展规划研究
区域商业地产
现状
近年发展十分迅猛，已成为全国性城市，辐射力大大增强
经济发展迅猛：2009年合肥多项经济指标增幅在全国省会城市排名第一；
产业逐步壮大：合肥目前已成为全国重要的家电生产基地、汽车产业基地和高新技术产业基地；
全国交通枢纽：合肥是全国高速铁路建设最密集的城市之一，新桥国际机场按照国内４Ｅ级干线机场标准建设；
一线房企抢滩：由于合肥的快速发展，已吸引了深圳深业、万科、绿城、绿地、华润、碧桂园、恒大、融科置地、大连万达、深国投、长虹、海尔、厦门国贸、禹州集团等全国一线品牌开发商进驻。

宏观背景
总量提升：2009年合肥市GDP总量达到2102亿元，在中部六省位列中游；
增长迅速：2009年，合肥GDP增幅为17%，在全国省会城市中连续三年排名第一，合肥已经进入城市的高速发展期。

后发优势：与东部与中部城市相比，合肥GDP总量处于较低水平，但增长迅速，发展潜力巨大，为房地产发展创造了良好的经济环境。

宏观背景：合肥经济进入高速发展期，表现出巨大的后发优势
——数据来源：各地各年统计公报等
近年人均GDP持续高速上升，2004年以后，在加大城市基础设施建设投入的“大建设”背景下，带动
人均GPD大幅上扬；
2009年人均GDP超过6000美元.比上年增长22.6%，仍然保持较快的增长速度。

——数据来源：合肥各年统计公报
宏观背景：人均GDP突破6000美元
合肥产业结构是“二、三、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；
产业结构不断优化，第三产业得到较快发展，在GDP总量中所占比重不断上升，第三产业GDP由2000年的134亿上升到2009年的888亿元，增加了近7倍，第三产业占总GDP的比重由2000年的41%上升到2009年的52.6%，
二、三产业的快速发展，为合肥商业市场的繁荣提供了强大的支撑；
宏观背景：产业结构的调整推动商业市场的发展
近年合肥市社会消费品零售总额增长趋势迅猛，平均增幅接近20%的水平，发展势头良好；
宏观背景：居民消费加快增长，商业市场前景看好
宏观背景：居民收入、消费、储蓄额提升，消费能力增强
——数据来源：各地各年统计公报
收入消费水平提升：居民收入消费水平不断提高，生活水平由温饱型转向富余型。

储蓄增长：居民储蓄存款逐步增加，民间资本充裕为房地产市场创造良好的发展环境。

2009年合肥市常住人口为510万人，其中城镇人口326.9万人，城镇化率达到64.1%，处于城市化相对成熟阶段。

城市发展进入大规模扩张的末期，仍有大量人口涌入城市，拉动住房需求；
城镇人口占总人口比重（%）60
40
80
初期阶段
加速阶段
成熟阶段
合肥：64.1%
——数据来源：合肥各年统计公报
合肥市公安局户籍管理科
宏观背景：合肥市目前处于城市化加速发展阶段，消费需求旺盛