上海崇明新城18地块前期分析报告上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心
前言
评估地块：
1.崇明新城18号一期地块
2.崇明新城18号二期地块
3. 崇明城桥商品房基地1、2号地块
2001年国务院批复的《上海市城市总体规划》在战略层面上将崇明确定为上海的可持续发展空和城市未来拓展的重点地域之一。国家沿海大通道、上海深水港等一系列重大工程设施的建设，将在未来的5-10年内极大地凸现崇明的战略区位优势。崇明未来的发展将日益紧密地融入上海都市区的建设中， 实现向上海世界级城市的生态岛和海上花园的重大战略转变。崇明新城是上海市城市总体规划确定的11个新城之一。2009年长江隧桥的开通运营给崇明房地产市场，特别是新城的楼市带来了春风。在2009年12月30日上海市公布《崇明生态岛建设纲要（2010-2020年）》的同一天，崇明高起点规划中的首批豪宅入市。2009年11月，崇明县长兴乡凤东佳苑商品房基地地块以246%的溢价率成交，由此也引发对崇明土地的高度关注。

本次关注的地块是位于崇明新城板块内的崇明新城18号一二期地块以及城桥商品房基地1，2号地块。

经过测算，当项目收益率为25%时，本次三幅地块的合理拿地价格如下表：
结论
以上价格仅供参考
提纲：
1.地块现状及周边环境
2.区域住宅市场分析
3.未来潜在供应量分析
4.地块指标解析及产品定位
5.地块未来产品价格预测
6.地块价格评估
6.1市场收益法(假设开发法)
新城18号一期地块
1.地块概况
地块概况
新城18号二期地块
地块概况
城桥商品房基地1、2号地块
由于隧桥的开通，城桥新城交通大大改善，距离市中心的便捷程度提升。

地块区位现状
地块区位现状
一核：新城核心区 两轴：南北向的中央景观水轴
东西向的城市交通主轴
三区：以老城区为主体的新城西区
城市中心所在的新城中区
远景发展的新城东区
环状放射：以环状放射的开放空间系统作为城市空间骨架，形成开敞、均衡的生态型花园城市空间格局。

城桥新城规划的理念为“一核、两轴、三区、环状放射”：
地块区位现状
城市中心区跨老滧港呈南北带状布局，是一个集行政办公、商业金融、文化娱乐、科研、体育和休闲等功能为一体的综合性城市中心。

“一轴、四湖、五区”的布局结构： “一轴四湖”指由老激港中央景观水轴串连四个人工湖泊，构成整个城市中心区空间景观的灵魂与骨架。“五区”指五大公共活动中心区： 行政文化区、商务会展区、商业娱乐区、体育休闲区和滨江游憩区。

本组地块有两块商住办性质用途的用地位于行政文化区，另一块住宅地块位于老滧港左边的花园住区，均分布于老滧港周围，区位优势明显。

新城18号一期、二期地块
城桥商品房基地1、2号地块
地块区位现状
本组地块紧邻城桥镇中心，有多部公交车到达，同时，无论是选择轮渡还是驾车，出行都很方便。

轮渡方向
长江隧桥方向
城桥商品房基地1、2号地块
新城18号一期、二期地块
宗地现状（新城18号一期，二期地块）
这两块地块相邻，均为长方形地块，东西长，南北短，目前处于生地状态。

区域西边有老滧河，属于可利用的景观资源。地块北边是规划中的县公安局所在地，地块南边有一个大型的镇中心图书馆在建。

宗地现状
地块四至（新城18号一期地块）
本地块周围有较多别墅类产品分布，东边有瀛通金鳌山，西边有绿岛阳光，南边是在建的图书馆和广场，北边是规划中的县公安局和检查局，环境较好，景观有一定优势。

另外，交通较为方便，有南东线等多条岛内公交线路在周边分布。

北
东
西
南
地块四至（新城18号二期地块）
北
东
西
南
本地块周围有较多别墅类产品分布，东边有瀛通金鳌山，西边有绿岛阳光，南边是在建的图书馆和广场，北边是规划中的县公安局和检查局，环境较好，景观有一定优势。

另外，交通较为方便，有南东线等多条岛内公交线路在周边分布。

地块SWOT分析（新城18号一期，二期地块）
优势（STRENGTH）
劣势（WEAKNESS）
机会（OPPORTUNITY）
威胁（THREAT）
地块位于城桥镇中心地区，有多条岛内交通线路，地块南侧有一个公交车起点站，区位优势明显；
地块位于规划的行政文化区，周围环境优美，市政设施也将在未来聚集。

地块周围较为空旷，目前都是在建设中的项目，因此生活设施较少
板块内没有形成完整产业，没有形成基于当地人群的有力需求，未来的需求还主要靠吸引外地客。

该地块有老滧河，可改造的天然景观丰富。

周围几乎没有高层建筑，视野较好，未来发展空间较大。

周围有大量的老旧民房的分布，影响了区域景观及升值前景。

目前，此地块周边有多个项目在建，未来的1-2年中该板块将有大量的楼盘集中上市，面临较大竞争。