南湾湖畔信阳首席山水养生大宅
金海 - -维多利亚城
这不是一个常规的项目
所以我们不能用常规的视角来操作这个项目
项目的自身特性决定了，
我们必须从运营的角度上来统盘运作
中国优秀旅游城市
国家生态建设示范市
中国十佳宜居城市
南湾湖国家AAAA级景区整体开发
温哥华庄园、4星酒店配套
南湖渔村美食休闲娱乐配套
维多利亚城项目身山水资源
金海置业酒店等相关产业资源
金海置业品牌知名度及美誉度
维多利亚城的高端项目形象
客户对项目的高度认同感
维多利亚城、南湖渔村区域运营龙头地位
维多利亚城核心价值和利润达成
区域炒作运营的节奏和系统
项目营销推广的节奏和成效
维多利亚城项目开发科学推进及执行
市场是营销的核心
市场的问题应该从市场中找办法
清晰认识信阳房地产市场状况
正确评估项目本身
充分了解竞争对手
洞察客户的心理和特征
差异化定位和针对性推广
价格
多层：2000~2400元/平米为主要价格区间；
小高层：2600~3000元/平米为主要价格区间；
高层：3000~3500元/平米为主要价格区间；
PART1
清晰认识信阳房地产市场状况
清晰认识信阳房地产市场状况
PART1
畅销户型
户型结构为主要为二房、三房、四房，
畅销户型主力面积区间为80——150㎡，面积区间分别为两房87——109㎡，
三房120——138㎡ ，四房142~156 ㎡；
信阳人对户型的居住要求以舒适、宽大、阔绰为主
区域地段认同度
信阳本地人群对地段的认同度由高到低依次为：
浉河﹥平桥﹥羊山﹥南湾湖片区
浉河两岸由于河岸景观、市中心地段、成熟配套成为中高端人群的高度集中区
PART1
清晰认识信阳房地产市场状况
PART1
客户成交区域分布
PART2
正确评估项目本身
SWOT
优势：
劣势：
威胁：
机会：
稀缺资源：南湾湖、贤山、映泉湖、落雁湖等；
规模：项目占地140余亩，总建12万平米；
金海品牌：本地品牌，号召力及认同度较强；
地段：距离市中心相对偏远，客户对地段有抗性
交通：项目仅有15路公交经过，覆盖区域不广，
交通不便；
配套：周边商业配套未成型，购物、休闲不便；
供应量迅猛增大：2010年信阳市区及县区楼盘供应
量远远超过往年，竞争日趋激烈；
竞争对手楼盘素质不断提升：信阳山水资源丰富，
同质素竞争对手日趋增多，而且在规模、
园林、配套、户型、景观等因素投入日趋增大，
信阳地位提升：信阳成为中国10大宜居城市后，城
市吸纳力放大，购买圈层放大；
南湾湖景区开发契机：随着南湾湖的不断开发和旅游
资源的优化，区域认同度逐渐增强；
充分了解竞争对手
PART3
信阳是一个不大的城市，
上规模的楼盘之间都会存在着竞争
关键是项目的核心卖点是不是被客户高度认同
信阳在售代表性楼盘
充分了解竞争对手
PART3
锁对项目的竞争对手（假想敌）
由于维多利亚城最核心的卖点在于稀缺南湾湖、贤山、落雁湖、园林等资源和项目规模，所以竞争对手明确锁定为：
充分了解竞争对手
PART3
这是一场南湾湖、贤山、浉河之间的
大决战
充分了解竞争对手
PART3
洞察客户心理
PART4
洞察客户的心理，才能让我们的推广打到客户的软肋，让推广和销售更准确高效。

房间数多，房间大，户型空间舒适。

注重项目规模、园林，景观，社区及物管。

置业目的：本地人购房大多以换房、自住为主要购房目的，为第一居所。

本地人购房以三房\四房为主，部分选择两房。

本地人支付能力相对较高，是园林景观、物业管理、舒适大气的中高档楼盘的重要消费群。

信阳本地客户置业特征
3. 注重风水。

4. 希望拥有稀缺自然资源和核心地段。

洞察客户心理
PART4
注重地段及区位，方便经营。

配套齐全，生活方便。

教育配套，子女教育是外来经营者最关心的问题。

安全、高尚的社区氛围。

置业目的：为成功经营者，形成了自己成熟的生活圈，收入来源稳定，准备长期居住的客户。置业目的是为解决在本地长期居住问题，既会考虑居住的舒适性，也关注实用性，一般不会太奢侈。

购房、租房一般选择交通便利、距离工作地点较近的地段。目的是方便经营。

外来经营客户置业特征
洞察客户心理
PART4