81栋营销策划报告
打造相城区湖畔墅居时代的智能标杆
——享受现代科技带来的真正智能化家居生活
缘 起
随着生活水平的提高，人们对生活质量的不断追求，人类对居室环境也有了很高的要求。未来学家沃尔夫·伦森曾说，人类在经过农耕、工业、电气化等时代后，将进入关注梦想、精神和生活情趣的新社会。1984年首栋智能建筑在美国康乃迪克州哈特佛市出现，全世界争相建造智能家居的序幕也从此揭开。未来家居、建筑将在不断智能化中得到最充分的发展。 智能时代的到来， 开启了现代家居生活新篇章。清晨，窗帘迎来第一缕阳光后，欣然拉开；晚饭后，坐在沙发上，看着娱乐机器人和您的孩了一起学习玩耍，幸福的喜悦萦绕在您心头……这种美妙景像既不是电影，更不是梦幻，现已经实实在在来到您的面前！
品牌策略
营销推广
客户分析
竞争定义
产品分析
项目基本认知 区域别墅市场分析 竞争个案分析
企划表现
费用预算
项目基本认知
项目位于江苏省苏州市相城区黄埭镇，春秋路以南、春申湖以北。西侧为五星级春申湖度假酒店。规划用地呈L型，境内地势北高南低，平均高度较外围道路低1米左右。场地北面为春秋路30m绿化带，西南两侧紧贴春申湖，环境优美。 项目规划总用地面积133434㎡，总建筑面积100748.3㎡。居住总户数428户，容积率0.63，建筑密度19.98%，机动车停车位582辆，其中地下停车237辆，地上停车345辆

地块主要经济技术指标：
苏州市别墅市场宏观分析
◆新增供应面积85.2万平米 2008年苏州别墅物业新增供应面积85.2万平米，较07年同比减少38.8万平米，降幅为31.3%。分区域来看，相城区新增供应面积29.54万平米，同比增加37.5%；吴中区20.99万平米，同比减少67.4%；园区23.47万平米，同比减少17.1%；主城区11.22万平米，同比增加14.2%；新区别墅新增供应面积已经连续2年为0。依托优越的山水资源，别墅物业一向是吴中区房地产的比较优势，但近年来受到园区、相城区等环湖区域城市型别墅的冲击，吴中区别墅的传统优势地位逐渐丧失。新区一向是苏州别墅市场的供应盲点。 ◆累计成交1684套 2008年，苏州住宅市场联排别墅和独栋别墅（含温泉1858和中信太湖城商业产权的度假别墅）成交量合计1482套，叠加别墅成交量合计202套。按套数，别墅类房源成交量占住宅成交量的比例约4.85%；按面积，别墅类房源成交量占住宅成交量的比例约10-12%，即40万平米左右。
苏州市别墅市场宏观分析
◆三大区域主分市场 2008年各区域别墅成交量如下：吴中区610套，占36.2%；相城区460套，占27.3%；园区424套，占25.2%；主城区114套，占6.8%；新区76套，占4.5%。吴中区、相城区和园区的别墅成交量占全市别墅成交量的比例合计为88.7%，是08年苏州别墅市场的主流区域。吴中区、相城区和园区在别墅市场三分天下市场格局的形成，与各自占有的城市资源和山水景观资源息息相关。这三个区域别墅市场最显著的特点是环湖分布——园区：金鸡湖、独墅湖、青剑湖；相城区：阳澄湖、春申湖；吴中区：太湖、石湖、澄湖。主城区土地稀缺，别墅项目越来越少，成交量也越来越少。新区一直是苏州别墅市场的盲点，成交量小理所当然。 ◆联排别墅成主流产品 08年苏州别墅市场联排别墅成交量为1226套，占全部别墅成交量的比例为72.8%。联排别墅占据别墅市场供求的主力地位，有其必然性。一方面，别墅类用地禁止供应后，独栋别墅的市场供应量日益减少，联排别墅的供应比例逐渐上升，符合土地集约化利用原则。另一方面，联排别墅的总价水平较低，辐射的客层范围更宽泛，市场容量大。目前城市型别墅和近郊别墅多为联排别墅。08年苏州别墅市场独栋别墅成交量为256套，占全部别墅成交量的比例为15.2%。独栋别墅成交主要集中在古城区和远郊乡镇。古城区的独栋别墅往往是园林别墅，非常稀缺，除居住功能外，还具有一定的艺术收藏价值。远郊独栋别墅主要为度假型别墅，一般不作为常态居住场所。08年苏州别墅市场叠加别墅成交量为202套，占全部别墅成交量的比例为12.0%。叠加别墅多集中在近郊和新兴城区，如依云水岸三期、现代园墅、本岸、桃花源三期等等。
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