根据我司征战长沙商业地产多年经验，做商业，需要解决的问题集中于以下三点：
1、如何挖掘项目商业最大价值？
3、如何高效实现商业价值传递？
2、如何商业利润最大化？
报告结构导图
四、推广执行节奏
一、项目商业价值评判
三、商业营销策略
二、价值挖掘及定位
一、项目商业价值评判
1、面临的实际问题
2、问题梳理及方向思考
1、开福区居住环境优越，但经济发展一直被笼罩在“南帝北丐”的说法之下，给人以距离感；
2、以湘江世纪城为主的城北商业逐渐面世，商业氛围逐渐形成，但在城北呈单极化发展；
3、经浏阳河与京广铁路的隔断，项目区域内的商业几乎为零。

思考：没得区域经济发展优势，也就没有了客户投资的心理保障，如何化解地段抗性是本案商业销售的关键！
问题1：
万科城
商业价值评判——现状
问题1：
项目处于城市发展相对落后的开福区，区域整体商业价值偏低，地段不成熟，客户投资对此区域均不敏感。

1、新开发区域，周边成熟小区不多，固定消费力有限；
2、开发起步阶段，人气、市政、交通配套极度不成熟。

思考：消费人流及商业氛围，是商业投资者、经营者选择最关注的点，面对人气匮乏现状，客户信心何在？
问题2：
开发起步阶段，周边人气匮乏，珠江共城约800户业主及消费能力较低的外来务工人群是目前人流主要构成。

我司认为做商业信心是关键，任何商业都有他的困难及独特的价值所在！商业投资，需要给客户造梦……以本项目为中心的周边几个开发项目，都以刚需客户为主，入住后，将蓄积磅礴的消费力，固定消费人群约10万，再借势福元路优势、地铁一号线对城市的拉动作用，以及深国投及项目自身高端商业配套，就是化解本案商业销售障碍的支撑点。关键在于，怎么跟客户去说！
思考：如何规划好业态，以实现与商业定位相匹配的业态布局？
问题3：
小面积商铺虽然在总价控制方面有优势，但受限于面积，使大多数高档业态带来了可行性方面阻力。

1、商铺主力面积区间集中在31-60平米，占60%，处理好拼铺问题及整体业态引导非常关键；
2、仅有的两个200平米以上铺面位于独立商业二楼，深处项目内部。

我司认为必须结合区域发展的商业环境，规划适合当前定位的业态，并通过产品优劣分析，价格预测等多方面因素来进行合理划分
问题4：
宏观政策利好，商业物业受追捧，成为保值增值热门选择。

长沙限购令，限购一套90㎡以下新建商品住房
提高首付，停贷第三套房
年内6次上调存准金，央行再出新规收紧资金面；
年内3次加息，还贷压力 再次增加
首付提高、利息增加制约刚需客户
限贷直接切掉大量够买群体
抑制投资、投机需求
普通住宅类项目
遇冷
限贷
限购
加息
资金紧张
消费者
观望
融资难、融资成本高
开发放缓
商业物业成为投资热门
思考：销售节点如果选择？
问题之上项目营销目标
实现商铺最大程度的销售，高价高速去化，实现利润最大化。

销售目标
以商铺销售或大商业签约为契机，树立市场形象和高度。为后期住宅销售增加附加价值，实现人气的相互促成。

营销目标
目标任务：
面积4389.59 ㎡，共88个铺面，全部售罄！
一期底商
S2
13#底商
S3
不但要卖得快，
一定还得卖得漂亮！
如何化解产品自身风险
如何化解人气因素
如何跳脱市场形成差异
如何找到客户
如何化解地段抗性
如何用好政策利好
营销需要解决的关键问题！
客观评定项目此次提报区域， 临近深国投商业中心（中长期），
以沃尔玛或华润万家集中商业为依托中心的街区商铺（现状），
深处项目内部，地段昭示优势不明显，
目前并无区域消费群体优势，及经营定位优势，
在此情况下商铺如何实现销售
本案商业价值何在，我们需要进行深入挖掘！
首先清楚，我们的商业价值在那里！我们该怎么给客户传递本案的商业价值！
购买者永远是理性的
购买者/投资者
经营者/租赁者
经营者永远是感性的
看重品牌/地段/投资回报/升值潜力
看重消费人群/商业环境/消费潜力/竞争空间
侧重核心价值点的传播,要够鲜明、直接
侧重形象包装/经营维护/业态引导
+
要点：福元路过江大桥、地铁一号，百万社区、与5万平大型临街商业相互补充的独立街区式门面，万科品牌领衔演绎城市新中轴
要点：情景式、体验式、特色街区
购买行为
经营行为