盛泽舜湖西路商业项目
前期市场研究定位报告
苏州策源房地产投资咨询有限公司
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第一章前沿
盛泽－千年丝绸古都
盛泽镇位于江苏省吴江市，是我国重要的丝绸纺织品生产基地和产品集散地，历史上以“日出万绸、衣被天下”闻名于世，有“绸都”的美称。地处太湖流域，沃野平展、湖荡密布、气候温暖、雨量充分，宜稻麦、宜蚕桑，是著名的鱼米之乡、丝绸之都。全镇总面积150平方公里，其中城区面积逾30平方公里。盛泽镇是吴江市的经济重镇，尤其是工业经济在全市占较大份额。

1、盛泽概况
地理位置优越
盛泽－长三角经济圈核心发展前景广阔商机无限
盛泽镇位于江苏省的最南端，富饶的沪宁杭金三角中心，东连上海，西濒太湖，北依苏州，南接浙江，地理位置非常优越。苏嘉杭高速公路、227省道和江南大运河穿境而过，与沪宁、沪杭、沪苏浙高速公路、318、312国道和太浦河相衔接，交通十分便捷。

1、盛泽概况
纺织业－盛泽经济的支柱命脉
盛泽作为中国最大的纺织产业基地，其丝绸纺织业已成为盛泽经济的支柱，占据全镇工业经济总量的90%以上，欧亿·体育（中国）有限公司吸纳了20万从业人员。镇区30多平方公里集聚了2300多家纺织企业、5300多家纺织商行。

优质投资环境
盛泽自古以来就有重商务实的独特民风，共有30多个省市区以及日本、韩国、香港、台湾地区的上万名纺织客商常驻盛泽经商，其中广东、福建等部分地区的客商还建立了多个商会，他们同时也是盛泽私营企业主购房主力军。

1、盛泽概况
城区不断扩大人口迅速增长
盛泽镇作为世界级的纺织品加工贸易中心，也是吴江重要的经济中心、商贸中心。近年来，随着盛泽城市化建设的快速发展，盛泽现已发展成一个30万人的特大型乡镇，镇区面积已经扩充到30多平方公里，预计在3－5年内城区面积将要扩展到50平方公里，发展成为一座产业特色明显、基础设施完善、功能配套齐全、人居环境优美、有水乡文化特色的现代化中等规模工业城市。

盛泽截至2009年底，常住人口已经超过30万，其中在册人口约13.7万人；外来经商、务工人员约17万人，在人口的职业构成上，主要为私营企业主、商贩、工厂务工人员、公务员等,其中年平均收入在12万以上的白领以及私营业主等高收入人群已经超过2万，本地居民以及私营企业主为主要购房置业、投资客源群体。

盛泽近年因城市建设加快，努力重点打造城西开发区等重点项目建设，短期内城区扩张带来新城区集聚效应，创造了新的房地产市场契机，但同时造成了楼市短期内供给量的大幅增长、局部区域内楼盘集中，使得整体房产市场竞争趋于激烈。

1、盛泽概况
严厉政策使得房产市场遭遇“滑铁卢”
今年自3月份以来，史无前例的新“国十条”给全国的房地产市场带来了不小的风波，一系列抑制房价的“组合拳”也是将整体房地产市场击入了一个低谷。

住宅市场的暴风雨过后迎来商业地产的彩虹
随着号称“史上最有力”的楼市调控政策的不断收紧，不少投资者纷纷退出住宅市场，转而投资其他领域，在建筑欧亿·体育（中国）有限公司，虽然住宅地产销售日渐冷清，但是商业地产转瞬成为投资者的“香饽饽”，正可谓牛市之下，一般住宅被人们视之为拥有财富前景的上品；而逆市下，商业地产则彰显出其避开国家政策的优越性。

一轮新的商业置业风潮随之卷起
在绸都盛泽，一场商业风暴正在酝酿，我们热切期待！
2、房产市场背景综述
第二章项目情况特征综合分析
1）项目经济技术指标
1、项目地块条件分析
1、项目地块条件分析
1、项目地块条件分析
2）项目整体规划特征－
项目由东、西2宗地块组成，因此项目东西较长、南北较窄，整体形状为狭长型；项目容积率较高，达到4.0，可以规划建成为两幢高层L型围合，做成透天中庭设计，各自有独立大堂；项目底层为商铺。本案处于盛泽镇区主干道舜湖西路和西环路交界处，是新老城区之间的中心枢纽，地理位置十分优越，是未来新城区的CBD核心。

本案将来可以建设为集精装酒店式公寓、5A级智能化写字楼、国际化管理公寓式酒店、大型百货商城、科技影院、高端休闲娱乐城、大型地下停车场为一体的综合性商业中心，打造为盛泽地区首席高端城市综合体。

1、项目地块条件分析