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万科在珠海向国际启航
珠海金域蓝湾项目策划方案目 录
市场篇
珠海市概况
珠海房地产大市概况
海景板块市场分析
高端置业群体分析
品牌篇
万科品牌珠海导入方案
营销篇
营销策略
销售目标及营销推广部署
项目篇
项目理解
板块及项目理解
项目SWOT分析
项目定位
项目形象定位
项目客户定位
项目产品建议
项目价格定位市场篇珠海市概况珠海——南中国的一颗滨海明珠
是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691公里。珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉。

珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，人居环境一流，
“全国旅游胜地四十佳”
“国际改善居住环境最佳范例奖”。

“2005年欧洲人最喜爱的中国旅游城
市第一名”、
“国家环保模范城市”、
“国家优秀旅游城市”，
“中国魅力城市”、
“2006年中国最适宜人居城市第六名”
…
珠海是南中国最适宜人居的城市之一未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，珠海可谓与国际大都市无缝接轨。

珠海可谓与国际大都市无缝接轨因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。

港澳经济发展带动珠海发展珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。

港澳经济发展带动珠海发展综上所述：
珠海是南中国与国际无缝接轨的
最宜人居的旅游度假城市珠海房地产大市概况珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段
2003年5月非城中村改造工程全面放开，7月，首次推出土地拍卖。商品房市场供应和需求上升，产品质素提升，房地产向市场化、规范化方向发展。

投机炒作盛，致使许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价下降。消费者住房主要依靠福利分房导致内需不足，空置面积增加，房地产市场发展不成熟。

1990－1999年
2000－2003年
2003年5月——
过热－调整期
城中村改造期
市场化快速发展期
暂停城区土地出让，暂停批准新开工住宅项目，全面停止机关、企事业单位自建住宅，引导居民二次置业，保障城中村改造项目商品房能顺利消化，价格开始回升。

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土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻
和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科 、金地、中化方兴、新光集团等纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。

珠海近3年土地招拍挂情况施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳
随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加；
需求方面，销售走势较平稳，年成交量在120万平方米左右近年住宅售价升幅明显
2005年市区住宅成交均价同比上升17％，2006年1-4月成交均价同比更大幅上升26％外来需求占重要地位，港澳客户快速增加
购房客户：
外来需求所占比例超过4成
近年港澳台需求快速上升珠海房地产市场主要板块分布珠海房地产各板块主要特征珠海房地产发展市场前景预测
城际交通的逐步改善，将进一步促进珠海房地产的开放性。港珠澳大桥、广珠轻轨、江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地产的辐射面。

澳门、香港经济增长强劲，房价大幅度上升，拉动珠海房地产发展及溢出效应。（特别是澳门房地产从2003年开始出现了回升，2004年第四季度房价飚升70%，2005年第三季度同比继续上升39％）。

受土地制约，城区房地产未来开发热点向新香洲、南屏、唐家湾发展，老城区的物业更显珍贵。

土地市场的规范化，外地发展商进入加快。

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珠海海景板块市场分析
发展现状
楼盘概况
在售项目分析
未来供应量的趋势
高端置业人群分析珠海海景板块市场分析
发展现状
楼盘概况
在售项目分析
未来供应量的趋势
高端置业人群分析
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海景地产发展迅速
珠海海景资源丰富，海岸线漫长，海景盘沿着闻名全国的情侣路密布；
情侣路沿线房地产自80年代末进入开发，成为珠海最早开发的区域之一，而且发展迅速；
凭借优美的人居环境和毗邻港澳的地缘优势，海景盘吸引了大量的港澳客、外地度假客及生意人。

唐家湾