保利花园项目2011年营销总案目录
第一部分 政策篇
第二部分 市场篇
第三部分 项目篇
第四部分 营销篇
前言
01
Market Posts
回顾2009年，房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量大涨”再到年
底“恐慌性抢购”，最后国务院出手四道遏制高房价措施与2010年年初遏制
高房价的11条“金牌”，有关部委也相继出台有关土地、
税收等新规，这些连环释出的新政策奠定了2010年房地产市场基调。

2010年中国房地产市场在政府的轮番调控中坚挺的上行。

尽管如此，保利包头旗下物业10年仍然取得了骄人的业绩，
10年即将过去，如何在11年继续本案的销售势头，
在完成项目清货的前提下，
实现项目利益最大化！
政策篇
中短期的调控经历了抑制—遏制—强控—打压—强压的过程，政策形势相对紧张
政策分析
国土部：土地首付50%
《关于加强土地增值税清算有关问题的通知》
《关于加强土地增值税征管工作的通知》
国土资源部：土地储备机构须与下属开发机构限期脱钩
国土部、住建部 ：《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》
《关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》
《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》逐步推进房产税改革
《关于严格加强房地产用途供应和监管工作的通知》
《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》
首套房贷首付30%，利率上调至8.5折，二套房贷首付50%，利率1.1倍，三套房贷停发;
央行存贷款基准利率调整 ，年内首次加息；
同一家庭限购一套房。

政策分析
2011年政策分析及预判
01
保持经济增长
2011年中央经济工作会议公告指出11年6大经济任务
一、加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行。

二、推进发展现代农业，确保农产品有效供给。

三、加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。

四、完善基本公共服务，创新社会管理机制。

五、加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。

六、坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间。

与以往不同，中央对2011年中国经济提出了保持增长，而非以往说的稳健增长
由此可见中央政府对于2011年中国经济态度并非乐观
2011年政策分析及预判
01
通货膨胀预期继续增大
中国政府表示，2011年中国的通胀目标将从今年的3%提高
至4%，承认居民消费价格的上涨势头。

国务院发展研究中心宏观经济研究部部长预计2011年人民
币新增贷款总额将略低于7.6万亿元人民币(合1.14万亿美元)，
基本与10年的贷款总额保持一致。

中央政府最终确定了中国明年的货币政策将由此前的“适当
宽松”转为“稳健”。

对于房地产企业而言，国家收紧贷款政策对于企业影响较深
未来市场中考虑项目快速回流资金将是重中之重
2011年政策分析及预判
01
11年调控政策仍不放松
此前公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格今年4月
同比涨幅达到12.8%的高位后，随着调控政策日趋严厉，同比涨幅呈
逐月下滑趋势，10月回落至8.6%，11月又回落至7.7%。从环比上看，
9月以来，全国70个大中城市房价分别环比上涨0.5%、0.2%、0.3%，
这已是该数据连续第3个月环比上涨。 价涨”态势，调控仍不能放松。

抑制房地产价格过快增长，坚决打击投资投机行为是2010年政府调控的基调
面对一系列组合拳之下，房地产价格仍保持了上涨的态势
对于2011年政府必将继续加强房地产市场调控的加强和深化
01
2011年政策分析及预判
房地产调控，中短期政策已然严峻，国家抑制房价过快上涨已是首要任务
包头作为三线城市，从10年市场表现来看，所受到的政策波及较小
提高购地门槛、购房门槛、加强房地产欧亿·体育（中国）有限公司监管把工作落到实处
包头政府历来对于中央政策的执行较难到位，唯一存在风险的是银行方面相关
11年通货膨胀预期加重，但相信在11年年末有望调整到位
通货膨胀是市场送来的一个礼物，保值增值意识将被唤起，有助于提高住宅成交
鉴于经济方面诸多问题，中央政府未来将更关注实体经济投资
今后的房地产市场中，信贷政策对于开放商将逐步收紧，加快项目资金回笼
是保证企业平稳运行的关建
市场篇
01
包头市2010年整体市场分析——超出预期 再攀新高
截止2010年11月包头市场住宅成交28156套（面积334万平米），
同比2009年27607套（面积328万平米）增长1.9%（面积1.8%）
预计2010年全年成交30618套，成交面积362万平米
整体市场情况表现良好，上半年在政策的影响下，市场进入调整期
随着政策影响力度的减弱，下半年需求开始释放，10月份达到峰值