谨呈:华远地产长沙公司
集团
沙河·堤亚纳湾商业部分
商业规划和商业定位
合富辉煌房地产（湖南）
第一部分
商业市场概况
第二部分
消费特征分析
第三部分
分案例分析
第四部分
商业定位及规划建议
第五部分
商业布局设计建议
第六部分
商业推广宣传及包装
第七部分
商业租售策略
第八部分
物业管理服务建议
第一部分：商业市场概况
长沙城市商业、同类商业发展概况及趋势
项目区域发展规划背景
项目商业与周边竞争态势分析及区域特点
国内同类项目社区商业调查分析
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
社会消费品零售总额增长迅速，2009年长沙社会消费品零售总额1524.9亿元，中部六省会城市中，长沙仅次于武汉居第二位；
2009年城市居民消费性支出占到人均可支配收入的74%左右；
长沙是典型消费型城市，社会消费品零售额居中部第二，2009年居民消费支持占人均可支配的74%。

1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
近30年来，长沙商业发展由点及面，辐射扩大至全省，发展迅猛。

从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近30年来长沙的商业发生巨变。

1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
城市商圈构成逐渐完善，业态发展升级丰富。

传统百货被外来百货或购物中心代替，超市成巨霸，专卖市场密集。

1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
随着城市商业发展，五一商圈核心地位稳固，辐射持续增强，而大型购物功能多依托商圈成熟商业氛围发展，集中趋势明显。

黄兴步行街北延南拓，持续扩容，发展业态以购物为主；
作为长沙唯一市级商圈，其核心地位逐步增加，辐射力明显增强。整个商圈拥有6000余商家，零售额达长沙市零售总额的近一半以上。

1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
长沙商业向集中化、高端化发展，各大业态不均衡发展。

各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展一般；
购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好；
步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙商业街最成功的是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；
电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体发展状况较好；
批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。

1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
商业地产目标是2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街。

目前的城市构成为：
1个市级商业中心，即：五一广场商业中心；
2个市级商业副中心，即：星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心；
传统商圈则包括火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心；
新型商圈包括红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。

根据《长沙市城市商业网点布局规划》，至2020年，长沙商业将形成全新的商业格局，顺势而为，商业地产发展潜力巨大；
长沙几大商圈未来5-8年发展特征预测
五一商圈：业态丰富，档次均衡发展，商圈范围持续扩大，大型百货与购物中心更趋饱和；
主要业态：购物中心、百货、大型超市、步行街、专业卖场、批发市场等
红星商圈：业态及档次升级，在批发与专业市场的基础上，发展出中高档以上零售业态；
主要业态：专业卖场、批发市场、百货、超市
大托商圈：商圈正式成型，依托融城而主要兴起目的型商业业态；
主要业态：新型品牌折扣型大卖场、购物中心、步行街、专业卖场、超市
观沙岭商圈：随着滨江新城改造和大河西消费人群的增多，生活、商务型消费量业态增多；
主要业态：超市、百货、建材专业卖场、等
荣湾镇商圈：河西人气最旺的商圈，未来业态态次将升级换代；
主要业态：超市、购物中心、专业卖场、等
伍家岭商圈：由于北辰、世纪金源、泊富广场等大型城市综合体的投入开发，伍家岭将形成日常消费、商务休闲、目的购物型为一体的商圈；
主要业态：购物中心、百货、大型超市
黎托商圈：由于武广通车，以及沪昆高铁建设，庞大的客流量将迅速催高片区商业价值。

1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。

2010年已知主要大型商业供应34681012长沙未来商业项目分布图14