报告提要
威尼斯水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土
地的一级开发项目。2009年11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条
件，项目开发资格基本确定为**（海南）旅游开发有限公司
2010年1月14日，**（海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心双方
成立的谈判小组进行了第一次对接。双方达成共识，**（海南）旅游开发有限公
司首先针对项目的基本情况进行调查研究，并核算项目开发成本，为双方进入下
一轮谈判作好基础性准备
根据双方共识要求，**（海南）旅游开发有限公司组织人员对项目区域的权
属情况、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征
收政策及一级开发工程一般成本情况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初
步核算，并结合当前土地市场情况，对项目操作的可行性进行了分析
分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大约15.6亿元，
五通一平工程成本约13.4亿元。如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83
亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即
经济不可行。项目开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目标
为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7
在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原则，本报告提出了以
下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入分成；整体投入，价格
保底，按比例分成；整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%，整体投入，
保底分成。并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序
鉴于海口市现成案例——北京首**西海岸新区的情况，本报告针对海口市土
地储备中心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施
**（海南）海南旅游开发有限公司 威尼斯水城项目目录
目录
报告提要 ...... ii
1 项目背景及范围 ......... 6
2 项目区域基本情况调查 ......... 7
2.1 项目区域规划情况调查 .......... 7
2.1.1 地块数据统计 ........ 7
2.1.2 主要统计结果 ........ 8
2.2 类似案例调研10
2.2.1 案例基本情况 ...... 10
2.2.2 双方分工及投入 .. 10
2.2.3 土地价款之费用上缴 ...... 10
2.2.4 双方收益分配 ...... 10
2.2.5 分配模型破解 ...... 11
2.3 项目区域土地情况调查 ........ 12
2.3.1 项目区域土地面积 .......... 12
2.3.2 土地权属和村庄分布 ...... 14
2.3.3 村庄人口及户数 .. 14
2.3.4 项目区域地类情况 .......... 15
3 项目开发成本计算及资金安排 ....... 16
3.1 土地征收成本16
3.1.1 新增建设用地有偿使用费 .......... 16
3.1.2 征地补偿 .. 16
3.1.3 青苗补偿 .. 16
3.1.4 林木补偿 .. 16
3.1.5 养殖水面补偿 ...... 17
3.1.6 耕地占用税 .......... 17
3.1.7 耕地占用复垦费 .. 17
3.1.8 社会保障费 .......... 17
3.1.9 征地补偿统计 ...... 18
3.1.10 居民安置非现金补偿 .... 18
3.1.11 居民安置土地成本 ........ 19
3.1.12 居民安置现金补偿 ........ 19
**（海南）海南旅游开发有限公司 威尼斯水城项目目录
3.1.13 征地拆迁其他费用 ........ 20
3.1.14 土地征收总成本20
3.2 工程建设成本20
3.2.1 五通一平工程费用 .......... 20
3.3 项目前期后期费用 .... 21
3.4 项目总投资 .... 21
3.5 项目工期与资金安排21
4 项目经济可行性分析 ........... 23
4.1 土地成交收益上缴 .... 23
4.1.1 上缴项目分项 ...... 23
4.1.2 上缴项目总和 ...... 24
4.2 静态分析 ........ 26
4.2.1 当前市场情况 ...... 26
4.2.2 本项目规划指标 .. 26
4.2.3 本项目土地出让净收益 .. 26
4.2.4 本项目可分配收益 .......... 26
4.2.5 静态分析结论 ...... 27
4.3 动态分析 ........ 27
4.3.1 土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动 .......... 27
4.3.2 土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动 ...... 29
4.3.3 待分配收益之于控规调整与市场预期的双因素变动 .. 31
4.3.4 结合双因素变动的待分配收益经济分析 .......... 33
5 合作模式选择 ........... 36
5.1 控规不调整的静态情况 ........ 36
5.2 控规调整的动态情况36
5.2.1 控规调整目标 ...... 36
5.2.2 土地出让保底价格 .......... 38
5.2.3 合作模式一：分别投入，价格保底，按投入分成 ...... 38
5.2.4 合作模式二：整体投入，价格保底，按比例分成 ...... 39
5.2.5 合作模式三：整体投入，价不保底，土地分成 .......... 39
5.2.6 合作模式四：上缴10%，整体投入，保底分成 .......... 40
6 本项目合作对策与措施 ....... 43
6.1 坚持推进控规调整 .... 43
6.2 推荐合作模型的选择优先次序 ........ 43
**（海南）海南旅游开发有限公司 威尼斯水城项目目录
6.3 准备应对对方提出收益封顶（本部分只对内） .... 43
6.3.1 作法一：分别投入，上缴10% .. 44
6.3.2 作法二：分别投入，上缴26% .. 45
6.3.3 作法三：整体投入，上缴10% .. 47
6.3.4 作法四：整体投入，上缴26% .. 49
6.3.5 保底封顶模式情况下的优先次序 .......... 51
**（海南）海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目背景及范围1 项目背景及范围
2009年底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目
2010年1月14日与海口市国土局首次正式对接
根据现行《海口市江东组团片区控制性详细规划》，并结合于海口市国土局接
洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东、规划中滨海东路
以北、桂林洋农场以西、海岸线以南的约5248.55亩的范围。（如下图所示）
**（海南）海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查2 项目区域基本情况调查
2.1 项目区域规划情况调查
按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块11块（30#地块到40#地块）
2.1.1 地块数据统计
根据江东片区现行规划分图则，整理列表如下：
威尼斯水城基本规划数据摘要（自江东控规）
地块
编码
用地性质
用
地
性
质
代
码
用地
面积
容积率
建筑
密度
建筑
限高
绿地
率
30地块
3001 广场用地 S2 23883
3002 防护绿地 G22 37311
3003 河港用地 T42 110757
3004 商业用地 C21 38234 1.2 30 20 35
31地块
3101 河港用地 T42 102116
3102 防护绿地 G22 84575 90
32地块
3201 防护绿地 G22 79801 90
3202 一类居住用地 R11 263761
0.8
（1.2）
22 13（19） 45
33地块
3301 幼儿园用地 R12 10895 0.8 25 13 45
3302 一类居住用地 R11 295745
0.8
（1.2）
18 13（19） 40
3303 防护绿地 G22 61116 90
34地块
3401 防护绿地 G22 100065 90
**（海南）海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查3402 宾馆酒店用地 C25 80285
0.5
（0.8）
15 16（23） 50
3403 一类居住用地 R11 143032
0.5
（0.8）
18 13（19） 45
3404 小学 R12 24623 0.8 25 16 45
35地块
3501 防护绿地 G22 53834 90
3502 宾馆酒店用地 C25 71836
0.5
（0.8）
18 13（19） 50
3503 一类居住用地 R11 74625
0.5
（0.8）
18 13（19） 45
36地块
3601 一类居住用地 R11 183172
0.5
（0.8）
18 13（19） 45
37地块
3701 一类居住用地 R11 261869
0.5
（0.8）
18 13（19） 45
38地块
3801 公共绿地 G11 194214 80
39地块
3901 公共绿地 G11 323532 80
40地块
4001 公共绿地 G11 68177 80
数 据 合 计
合
计
2687458 平方米合4031.17亩
2.1.2 主要统计结果
统计结果表明，项目地块内：广场用地23883平方米，防护绿地835970平方
米，河港用地212873平方米，幼儿园用地10895平方米，小学24623平方米，公
共绿地342746平方米，商业用地38234平方米，宾馆酒店用地152121平方米，
一类居住用地1222204平方米。总面积2687458平方米，即约4031.17亩
可经营性建设用地为商业用地、宾馆酒店用地、一类居住用地共计1412559
平方米，即2118.83亩，所占的比例为52.56%。见下表：
**（海南）海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查**（海南）海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查2.2 类似案例调研
2.2.1 案例基本情况
2007年12月，北京首**股份有限公司与海口市土地储备整理中心，就西海岸
新区土地一级开发达成协议。双方约定，项目地块总面积约为5209亩，扣除行政
中心划拨用地、会展中心用地、公共道路绿化用地等非出让用地后，可出让经营
性用地面积不低于3300亩。可以计算得出，项目开发可出让土地所占比例为不小
于63.35%
2.2.2 双方分工及投入
在合作方式中，双方明确：土地储备中心负责办理项目地块一级开发前的各
项审批手续并负责投入资金完成项目地块一期约4050亩土地的征地、拆迁、国有
土地收回置换工作；北京首**股份有限公司投入资金累计不低于7亿元人民币，
其中3亿元用于第一期行政中心建设，4亿元用于项目地块一期和二期的土地一级
开发；北京首**股份有限公司具体负责完成项目地块用地红线内土地一级开发中
的通路、通电、排水、土地平整。也就是说，北京首**主要负责工程工作并承担
费用，土地储备中心主要负责土地征收工作并承担费用
2.2.3 土地价款之费用上缴
根据了解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方按照项目土地出让价款
的10%（即只缴纳土地出让金）进行的计提
2.2.4 双方收益分配