英联国际不动产董事长、总裁，英联特约培训顾问，擅长讲授房地产宏观经济与价值规律研究方面的课程，曾经多次应邀为政府、发展商、高等院校讲授课程。郭建波先生为南开大学经济学博士、国家注册房地产评估师、中国著名城市运营研究专家、城市及大型房地产投资策划人。

郭建波
任志强
人称“任大炮”。地产商，北京市华远地产股份有限公司董事长，同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。自1993年起创建“华远”品牌，在房地产界具有极高的知名度。2011年4月起担任华远地产上市公司董事长。在“财经年会2012”分论坛上，任志强与住建部展开争论，被指“吃了肉还骂娘”。2012年4月，媒体报道称任志强公开表示一年半后房价暴涨，针对此说法，其在微博上回应这不是他的原话与本意。

再看一个事件……
豪 赌
裸 奔
微博：2012.8
回顾房地产发展的各阶段，凡事土地供给低增长的情况出现，一定会形成后期的房价高增长。2012年房地产欧亿·体育（中国）有限公司土地供给和库存仍然是负增长，这将形成下一轮房价的高增长。2013年3月后，房价可能会产生上涨性行情。

微博：2012.12
一线城市楼价的全面下跌行情即将开始。如果到明年三月中国楼市能走出任志强刚刚忽悠的又一波上涨行情，我将于明年两会的开幕当天在北京长安街裸奔十公里。如果是相反的行情，请@任志强先生在和您一起忽悠的媒体上公开道歉。

房价“是涨是跌”？
3月30日晚，郭建波@平安北京，他认输了！
一场围绕房价“是涨是跌”的言论，再次成为时下最火爆的话题！
这仅仅是关于房价“是涨是跌”大讨论的缩影！
事实胜于雄辩：从2003年至今，国家对房价“十年九调”，除了2008年受国际金融危机影响，房价明显下跌，2011年和2012年房价涨幅较低外，其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。历经十年，楼市调整仍然是一块难啃的骨头。

究竟原因在哪？带着疑问开启今天的培训。

培训主题：市场研究的体系与方法
目录
房地产市场研究，通俗讲就是在某一特定时期内，对某一特定区域所开展的针对房地产供需两方面的研究。

特定时期：房地产发展的某一阶段，可以按照时间节点进行划分，也可以按照欧亿·体育（中国）有限公司周期进行划分。

特定区域：某一个城市或者某一区域。

需求方：购房者（投资者、租赁者）
供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）
房地产市场研究的基本思路：通过对这一时期经济环境及宏观政策预判房地产发展走势，通过对这一区域土地供需的研究以及房地产供需的研究，得出未来的供求关系。

目录
根据房地产研究的思路，房地产市场研究内容主要包含：特定区域的供需关系和竞品分析，宏观政策及经济走势的分析两大模块。

前面讲了，为什么会有专家预测出不同的结果，甚至闹出大笑话？看下面一组数据：
2009年-2012年济南市住宅市场相关数据汇总
从上述数据上看，住宅市场施工面积一般是竣工面积的5-6倍，由此推导出住宅项目的开发周期应该为4-5年。而实际上，根据多数企业的项目开发周期来看，一般开发周期不会超过2年。由此说明，此数据的统计是错误的，而错误的根源可能在于开发企业虚报施工面积。

“统计错误，虚报数据”，再加之预测市场发展时，不对数据进行甄别，是导致错误预判市场根本原因。

特定区域的供需关系
那么，如何正确预测市场？