来自世界的想象
汇景公寓/写字楼市场定位报告
深圳亿百家房地产经纪有限公司
2012.05
项目印象项目印象
还是需要从项目属性说起
项目印象：河源最具升值潜力的CBD片区（CBD新行政办事中心商业配套完善商务气质）
本项目地段价值毋庸置疑：
越王大道，贯穿城市南北的形象主干道；
中心区的核心功能区：市府、周边商业酒店、写字楼、商业街等
景观：
客家文化公园
1.项目属性
报告前提
商务：
生活：
希尔顿酒店
河源商业中心
本项目
康体文化产业街
广晟百货
华侨城项目
永和西路
建设大道
越王大道
中山大道
项目印象：河源“城市名片”（极佳的昭示性工建化的立面一览河源的最佳城市景观）
本项目地块城市属性清晰：
1、有较好景观资源，两面临路，地块方正；
2、相对于河源其他楼盘规模偏小，容积率高；
3、毗邻河源的重要干道——越王大道。

高端定位，体现项目价值
中心
（区域价值）
唯一
（地块资源价值）
CBD,HILTON
项目印象：河源少有的投资性产品（18F公寓/24F写字楼）
公寓户型配比
写字楼
公寓
写字楼基本情况
HILTON
公寓篇
公寓篇PART1:市场竞争
未来，小户型和写字楼会集中在CBD片区，市场供应量大，竞争会非常激烈。

1、市场分析
2、在售项目分析
1、目前，在售的小户型主要集中在新丰江两岸，代表楼盘为丽日中心城。

2、未来的小户型主要集中在CBD片区，预计2012年公寓和写字楼将会陆续上市，竞争将会加剧。

河源商业中心
华侨城项目
江泮花城
比华利山庄
丽日中心城
东方银座
未售
在售
雅居乐-博寓
存量分析
总货量
存量
112套、90套
江泮花城
总货量存量
424套、233套
丽日中心城
总货量
存量
约424套、约174套
雅居乐-博寓
丽日中心城是目前河源小户型标杆，自2010年12月份开盘以来，销售约191套，约12套/月，去货率45%。

江泮花城自2011年12月开盘，公寓去货率19.6%，销售22套，平均4.5套/月；
雅居乐的小户型由于户型好，价格低，依托大社区大开发商品牌，销售速度是所有小户型中最好的1个；
东方比华利层高4.7米，由于位置较偏，销售速度一直不太理想。

总货量
存量
已推出1396套
343套，未来还有约1000套
东方比华利
存量分析：目前市场上的公寓产品以丽日中心城和雅居乐为主。

丽日中心城去货最快的是单身公寓和一房一厅，两房和三房去货速度相对较慢，说明客户关注去配套成熟度；
雅居乐博寓的区或速度最快的是小两房，说明相对于丽日中心城的客户，雅居乐博寓的客户群体更偏重于居家；
面积越小越受到地段、配套、生活便利等因素的影响，对以上因素要求越高。

新项目——华侨城项目
占地面积：约4.6万平米
总建筑面积：约16万平米
物业形态：集高级公寓、写字楼及大型休闲广场为一体的商住小区