佛山万科桂城74街区项目商业核心问题解析
目录
一、项目发展方向判断
判断思路：
市场现状
规模效应不足
同质化现象严重
商业档次一般
项目发展方向
跳出现有商业
提升商业档次
特色化定位
开发目标：最大化销售价值
结合开发目标
与项目开发目标不吻合
潮流前线方向最适宜本项目
一、项目发展方向判断
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为了解片区商业市场发展状况，项目组对佛山市南海区及禅城区商业市场进行了基础性调研：
调研时间：9月6日---9月9日；
调研地点：桂城商圈、东方广场商圈、祖庙路商圈、季华商圈等；
调研人数：4人；
思考：我们面对的是一个怎样的市场？
（详见附件一：佛山商业市场研究）
一、项目发展方向判断
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佛山商业主要集中于南海区与禅城区，南海区主要形成桂城商圈，禅城区目前已形成东方广场商圈、祖庙路商圈、季华路商圈三大商圈。

一、项目发展方向判断
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市场特征一：商业分布不够集中，规模效应不足。

东方广场商圈
商业网点布局相对分散，单个项目商业体量有限，较难形成规模效应优势。

一、项目发展方向判断
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市场特征二：商业发展形态比较初级，且主要为超市、百货类业态，同质化较为严重。

街区式商业
大中型超市、百货
品牌形象、购物环境较好的一站式购物中心
卜蜂莲花；
大润发；
百花时代广场；
城市广场；
佑一城；
汇潮天地；
……
目前南海区商业市场主流商业形态仍是以传统大中型超市、百货及小规模潮流前线为主。

一、项目发展方向判断
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市场特征三：商户品牌大众化，整体档次一般。

目前佛山市核心商业市场零售类品牌以国内一线二线品牌及部分国际休闲运动品牌为主，中高端品牌数量有限；餐饮及娱乐类主要以中低档或本地品牌为主，整个商业市场品牌档次一般。

一、项目发展方向判断
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市场特征四：以超市为代表的生活类业态普遍经营情况较佳。

20:00-20:05周边项目人流统计：
周边项目空置率统计：
通过对周边项目人流及空置率统计得出，大型超市经营状况较好，生活类业态市场接受程度较佳。

一、项目发展方向判断
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怎样的发展方向能使本项目跳出现有商业市场，拔高商业价值？
思考方向一：提升商业档次；
思考方向二：特色化定位。

一、项目发展方向判断
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佛山商业市场目前整体经营档次一般，零售类多是国内休闲运动品牌、餐饮类多是中档特色餐饮或中西快餐，娱乐类多是中低档本地品牌，品牌影响力不足；
通过引入较多知名度、形象较好的品牌商家，提升项目商业档次，打造具有品牌影响力的商业项目，吸引消费者及投资者目光；
注重商户品牌与建筑设计，提升商业档次，是构建长期核心竞争力的必由之路。

为什么要提升商业档次？
一、项目发展方向判断