《莲花山高尔夫别墅项目》
项目内外部环境分析及营销策划方案
广东中原地产代理有限公司
项目一部营销策划组
Guangzhou
莲花山
球会俱乐部
倚莲半岛
石楼碧桂园
——项目地块位置示意——
一二期别墅
三期别墅
——莲花山别墅三期规划——
——项目面临的景观环境——
内部自身环境：
直邻莲花山高尔夫球场
砺江水道、村屋农田环绕
外部大环境优越，未来发展潜力大
自身内外环境差异较大，一边是高尔夫一边是村屋农田
外部大环境：
国家4A风景区莲花山
海鸥岛休闲旅游度假区
莲花山
海鸥岛
农田村屋包围
沿途路况
别墅面向一线高尔夫
三期别墅景观
砺江水道
——项目面临的人文环境——
汇聚香港、日韩、美德等多国精英在此置业打球
在这里交际往来的都是来自各国各地的富商名流
但却隐居于此不被外界人所知
是一群真正低调的商贾名流圈层
指定接待中央领导人的别墅酒店
望海观音吸引各地游客朝拜香火鼎盛
40-90分钟自由穿梭
广州、香港、深圳、珠海等地
海陆交通十分便捷
——项目面临的交通环境——
90min
45min
60min
40min
快速路：华南快速干线、南沙港快线接驳，40分钟抵达广州市中心
地铁：地铁4号线石碁站、规划17号线莲花山站、地铁3号线东延长线至海鸥岛
码头：距离莲花山港2.5公里，90分钟直达香港中港城
但项目沿途缺乏导视，路线指引不清，外围展示面欠佳
——项目面临的配套环境——
项目所在区域无高档次的酒店、shoppingmall、餐饮食肆等配套
石楼镇中心商业
石楼镇中心酒店
海鸥岛农庄
项目附近的酒店
项目附近的度假村
广州高尔夫别墅项目概况
颐和高尔夫庄园主打大面积独栋别墅，联排与独栋产品价差悬殊，
独栋总价4000万起，相当于联排总价的2倍；
玖珑湖在售不同类别的别墅产品货量、价差相对均衡，
别墅总价在3000万以下。

番禺主要别墅项目概况
项目一方面面临华南板块高端城市自住型别墅的分流
另一方面也面临周边经济型别墅的价格竞争
表面来看：
项目位于国家4A景区莲花山，直邻高尔夫球场，稀缺纯独栋双拼别墅，优势明显
项目仅37栋别墅，光球会会员及周边客户就足以消化，完全不缺客户不忧销售
深入分析：
对内而言，球会会员及周边客户对该区域有一定情结其购买意向明显，但他们对项目的历史渊源了解甚多，对项目的价格接受度有一定局限，如何让这些客户接受项目提升的价值呢？
对外来讲，外区域客户对莲花山高尔夫球会、项目所处板块了解甚少，且如果是纯度假这里的度假资源暂时缺乏，如果是自住这里的生活氛围明显不够，我们要让客户为什么在此购买呢？
非直临高尔夫的双拼别墅其景观环境资源有限，且面临周边较多楼盘同等产品的竞争，如何突显这部分双拼别墅的产品价值？
项目面临现状问题