房地产市埸
应变之道
全球最具投资性商品魅力
房地产开发是时间与空间的竞赛
房地产价值构成与因素
房地产
价值构成
影响房价
三大因素
房地产是时间
与空间的延伸
产品
品牌
地段
价位
时机
社会
政治
经济
战略
1时机障碍
2007年前市场是世界奇迹
2014-2-2607年前市场状况
2008年
市场情况
08年时代背景
2009年
市场情况
09年时代背景
中国股市下滑50%
2010年
市场现况
2010年一季度房地市场现况
2010年二季度出现国十条等
2010年二季度房地市场现况
先量跌后价跌
2010年市场后势预估
2土地障碍
内外在
价值塑造
开发条件
交通条件
生活条件
医疗规划
商业规划
项目规划
配套设施
自然景观
人文环境
物业管理
挖掘与打造项目内外在价值
交通分析
环境分析
SWOT分析
成本分析
市场分析
客源分析
产品分析
价格分析
资金分析
规划分析
3资金障碍
开发评估是成功的基础
1.假设开发法
2.市场比较法
3.基准测算法
财务计划最重要
1.土地成本
2.前期开发费用
3.建安工程费用
4.公建配套建设费
5.各项税费
6.销售管理费用
7.不可预见费用
8.营业税与附加费
9.投资利息
10.资金规划
1.自有资金100%定位规划正确成功率100%
2.自有资金60%定位规划正确成功率85%
3.自有资金30%定位规划正确成功率70%
4.自有资金10%定位规划正确成功率50%
5.规划不正确成功率减半
6.市场时机不佳成功率减半
自有资金比例与成功率摸拟
1.控制总价，单价合理，回笼资金
2.保守控制开发节奏、分期开发
3.重视规划，独创稀有商品条件
4.大众化产品定位
5.锁定自用客户市场
2010年市场因应之道
1向工程队收取保证金
2向代理公司收取保证金
3向安装设备方收取保证金
4私募私人小股东
5国企、大企、大厂预先团购
6当任发起人，寻求股东合作合资
7土地融资，合作融资
8发行认筹卡、预约卡、排号…预收款
低投入资金的开发操作方法
4经营障碍
1.编制规划方案
2.编制項目建议书
3.申请用地计划
4.申请建设工程立项
5.建设工程选址配套咨询
6.建设工程选址
7.住宅项目配套条件审核
8.编制设计方案
9.设计招投标
10.设计方案征询
12.申请建设用地规划许可
11.申请设计方案
13.编制可行性研究报告
14.申请可行性研究
列入预备计划
15.编制初步设计
16.初步设计征询、会审
17.申请工程初步设计
18.申请建设用地批准
19.申请房屋土地权证
20.编制勘察报告
21.勘察招投标
22.编制施工图设计
23.施工图设计征询
24.申请工程规划许可
25.申请计划转正
26.申请配套计划
27.申请开工计划
28.设计监理审核
29.编制施工组织设计
30.施工招投标
31.施工监理
32.申报施工安全监督质量监督
33.申请施工许可证
34.申请商品房计划
35.申请商品房预售计划
36.申请商品房大产证
37.三通一平、施工开始
38.验红线、灰线
39.桩基监测、地基变形监测
40.申请配套
41.施工验收
42.申请新建住宅交付使用
43.商品房销售
44.申请房产证
45.商品房房产证
房地产开发45项流程