深圳宝能南山项目规划设计报告
谁主新岸
本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客
观研判;
通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的
在于更准确地找到契合项目的准确定位.
本报告保留与发展商沟通的必要;
意向基本户型
区间和比例
研判思路
区域看点
项目定性
深圳典型高端住宅区分析
区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖
代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例
通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析
参考基本户型
区间和比例
借题发挥
最终建议户型面积区间和比例
寻找依托第一次推导得出同质片区同类项目户型比例和区间第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型和比例
第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间.
通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析意向基本户型
区间和比例
通过本项目自身条件限制和客户群体的需求研究进行第四次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积
策略基本户型
区间和比例
通过对144平上下铺对本项目进行个阿案分析,慰劳四大片区
第五次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积区域定性分析
……
区域整体规划分析
区域发展态势分析
区域地产形象分析
区域官方命名:蛇口东填海区;其由于位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口交接的部分而得名。

东、南临深圳湾，北接规划中的南山区RBD中心（旅游休闲娱乐中心）。

规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为东滨路（其地下部分为西部信道接线工程），西临后海滨路，南接望海路，深圳地铁二号线拟沿后海滨路在规划区西部擦过。

1.区域整体规划分析
总用地:315.41公顷;
西部通道以东:东区180.23公顷;以西称西区为135.18公顷。

规划居住人口:５万;
东区定位:深圳重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带;
西区定位:延续蛇口独特风情、代表深圳门户形象的滨海生活区。

本区域形象承载:深圳新口岸门户区;
深圳西部滨海休闲区形象功能;
南山RBD及西部通道口岸生活配套区功能;
2.区域发展态势分析
景观配置:15公里滨海长廊“一带两区”中大区;
后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观;
后海和蛇口成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;
《深圳蛇口东填海区详细蓝图》中规划中明确:西区延续蛇口独特风情
的，代表深圳门户的现代滨海生活区，未来地产营造必然是以具备
生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。

随着西部通道年底开通，片区配套的完善，客户层面的拓宽，蛇口东填海区必将成为超越后海区域，媲美红树湾片区的新豪宅居住区。

本片区拥有的资源完全具备营造高端市场营造的条件，我们是一片“新岸区”
3.区域地产形象档次分析