新城地产 · 宝山月浦项目市场策划定位提报
新聚仁事业四处
一、项目市场定位
二、产品运作策略
三、目标客源预估
四、产品意向建议
市场报告思路
离地铁1号线富锦路距离项目地块3.5里，约15分钟公交车路程
远期规划 2020年后地铁1号线北延伸至崇明段将经过本地块，但对本案作用较小
轻轨3号线： 江杨北路站距项目地块4.5公里，约20分钟公交车路程
宝钢为主的产业配套区，与市中心联动性较弱，外区客源吸引力不足
人民广场
本案
郊环线
26公里
地块位于郊环以外宝山外围北片的月浦板块，属于宝山区产业区
距离人民广场26公里，与市中心联动性较弱
住宅市场量小，价值洼地，存在市场机会
客源被层层截留，价格优势是吸引泛宝山客源机会
月浦镇区的功能定位为：
产业发展与居住环境相协调的、交通体系完善、公共服务配套设施齐全、生态环境优美的宝山北部新市镇中心区
月浦新城将是北上海新一代环境优美的居住新区
月浦新城规划，将成为板块居住区建设的第一站，更多实现月浦居住功能转移，未来居住价值成长性较高
本案位于月浦新城的核心居住区，短期内周边小环境不足
静安城投
最具成长性区域之一
注：统计截止日期至2012.11.30
月浦房地产市场近3年进入快速发展阶段，市场需求得到释放
近6年来市场整体供应量偏低，住宅供应供需基本处于平稳，价格走势则逐年递增；
而区域内别墅供应量更少，供需两旺，并且成为区域内稀缺产品；
公寓以及别墅产品均已成为区域内快销产品。

月浦板块二房、三房成交面积逐年缩小；二房主力成交从04年的95-120 ㎡缩小到12年的80-90 ㎡；三房则从04年的135-145缩小到12年的100-110 ㎡
刚需市场板块
刚性需求主导的半封闭的快速成长型市场
轨交房、低总价、形象低！
特点1：个案形象低
特点2：以板块及周边区域内客源为主，市区导入客户较少
中冶祥腾宝月花园成交客户中，区域客户占80%以上，外区客户导入仅有10%-20%
中冶尚园成交客户中，区域客户占80%以上，外区客户导入仅有10%-20%
中冶尚园成交客户中，区域客户占75%以上，外区客户导入仅有15%-25%
中冶尚园于2011年7月份开盘，共推出967套房源，去化680套，去化率70%
整体月均去化40套，成交均价12299元
开盘当月成交277套，后续成交缓慢，价格相对平稳
中冶祥腾宝月花园于2011年5月份开盘，共推出905套房源，去化806套，去化率89%
整体月均去化42套，成交均价12514元
前三个月去化达到608套，占整体去化的75%
特点3：刚需市场需求逐步稳定，溢价率较低