保利半山国际 营销战略报告 战略报告的三个关键词 颠覆南昌楼市竞争版图 引导一种全新生活模式 创新一种大盘开发思路 第一章 面对一个什么样的市场 1、南昌房地产宏观市场背景 2、湾里区域房地产市场 3、南昌别墅市场分析对比 商品住宅市场分析 市区南昌商品住宅市场价格分析（2006-2009） 数据来源：尚美佳数据库 尚美佳分析： 09年受新增供货量减少、各项政策刺激、价格调整到位、银行信贷宽松、刚性需求和投资需求等各种因素，房地产市场成交量得到了报复性反弹。 近一年新增供应量分析 尚美佳分析： 受到09年火爆行情影响，各大发展商加大2010年推盘计划，导致2010年上半年供应量激增，但今年4月份出台新“国十条”调控政策后，开发企业主动调整开发节奏，静观市场的变化趋势。 近一年成交量走势 分析： 2010年4月以后，成交量明显受到政策影响，大幅下降，尽管进入8月份以后，政府除了强调严格执行调控政策不放松，并没有出台新政策，经过三个月的观望后，市场成交再度回暖。但是从今年政策出台到市场反应速度来看，明显快于08年调控，因此后期最大的风险仍然来至于政策的不确定性。 近一年成交价格走势 分析： 新政三个月后，南昌市近几月住宅均价波动较大，幅度均在10%以上。南昌楼盘均价涨跌各异，部分楼盘价格降幅在10%左右，取得了良好的销售业绩，如绿地香颂、皇冠国际、金桥慧景等；另外由于高价楼盘的热销，如保利高尔夫、万科青山湖、恒大等也导致了总体价格的上涨。 南昌城市发展－向西速度缓慢 向西…… 政策：本届政府工作重点－大红谷滩区 交通：结合大红谷滩，大力改善西部交通状况－轨道交通、快速路 环境：青山绿水工程、城市公园建设 与西部市场直接相关的市政建设工程 轨道交通： 到达红谷滩区有1号线、另外西客站及昌九城际高铁，南昌火车西客站的建设。 快速路： 红湾公路，将改变城市板块格局。 湾里在3年内还不是南昌市主流板块 根据《南昌城市总体规划前期研究报告》， “一核五片”的网络城市格局基本形成，空间拓展目标基本实现。 “一核五片”区域以及桑海开发区、英雄开发区范围。“一核五片”即“一核”中的八个片区（中心片区、城东片区、城南片区、朝阳片区、牛行片区、红角洲片区、长堎片区、经济技术开发区）和“五核”中的五个组团（莲塘组团、乐化组团、望城组团、湾里组团、麻丘组团） 湾里房地产市场概况——在售楼盘 尚美佳总结：湾里区未来市场供应的“大盘”依次为：翠谷22.1万方、蓝水假期20.2万方、永惠曼谷20万方，这三个楼盘体量达至总供应体量的56%。在售楼盘未来总供应量将达到112.22万方，按目前的市场去化程度来看，严重的供过于求，后期销售压力巨大。 湾里房地产市场概况——潜在供应量