目录
中国房地产政策评估简介 .... 1
1. 评估背景和目的 .. 1
2. 中国房地产业中长期发展动态模型 .. 1
3. 方法体系 . 3
4. 数据来源 . 3
主报告 .. 4
新型城镇化背景下中国房地产业走势专题分析4
序言 . 4
1. 我国城镇化进程回顾及国外经验总结 ..... 5
1.1 新中国城镇化道路的历程、特点、问题 . 5
1.1.1 道路历程. 5
1.1.2 发展特点. 6
1.1.3 存在的问题 .. 8
1.2 国外城市化发展模式及对我国的借鉴意义 .. 10
1.2.1 发达国家.... 10
1.2.2 发展中国家13
2. 新型城镇化战略的提出及主要特点15
2.1 新型城镇化战略的提出15
2.2 新型城镇化战略的三大特点17
2.2.1 以人为本，重质量轻速度 .. 18
2.2.2 一体化统筹，缩小城乡差距 ..... 19
2.2.3城市群体系逐渐成熟，城市结构更趋合理 . 21
3. 新型城镇化背景下房地产业发展趋势 ... 23
3.1 “人、地、金”平稳发展，推动市场规模扩大但增速趋缓 ...... 23
3.1.1 新型城镇化继续为房地产业提供良好发展环境23
3.1.2 未来住宅总需求近160亿，增长趋势明显放缓24
3.2 市场整体供求趋于平衡，解决城市间结构性失衡成为重点 . 26
3.2.1 全国整体供应充足，供求关系基本平衡 .... 26
3.2.2 不同城市供求分化格局日益显著 ... 27
3.3 多极多层次城市群均衡发展，小城镇分流作用渐显 29
背景欧亿·体育（中国）有限公司：国内典型城市群发展模式 . 29
3.3.1 新型城镇化背景下多层次城市群体系逐渐形成33
3.3.2 成熟城市群中心城市仍将是房地产业发展重心34
3.3.3 成熟城市群带动周边城市产业升级及人口迁移，促进区域协调发展 ... 36
3.3.4 发展中城市群的中心城市房地产市场潜力巨大37
3.4 居民住房需求日趋多样化，销售租赁市场齐头并进 38
3.4.1 城镇人口增长放缓，首次置业需求趋于平稳 .... 38
3.4.2 改善型需求潜力巨大，消费升级促其释放39
3.4.3 老龄化水平不断攀升，养老地产备受关注40
3.4.4 保障房满足基本住房需求，降低城镇化门槛 .... 42
3.4.5 租赁市场作为有效补充，重点解决外来人口居住问题 . 43
3.5 经济转型消费升级，产业、商业、旅游地产迎来发展契机 . 44
3.5.1 “新四化”同步推进，产业地产迎来新机遇 .. 44
3.5.2 消费升级带动商业地产发展，机遇与风险并存45
3.5.3 收入增长刺激旅游、文化地产等快速发展47
3.6 长效机制稳步推进，保障房地产市场长期健康运行 48
3.6.1 土地制度改革促一体化发展，城乡差异有望缩小.. 48
3.6.2 收入分配、财税制度待改革，共享城镇化发展红利 ..... 50
4. 政策建议 .... 52
4.1 尊重市场发展规律，调控政策更具前瞻性、针对性、灵活性 .. 52
4.2 完善土地、财税、货币等制度，以长效机制保障市场健康运行 ..... 52
分报告55
2013年三季度中国房地产政策效果评估及未来环境预判 . 55
1. 2013年三季度房地产市场走势及政策效果评估 .... 55
1.1 全国整体量价企稳回升，城市间市场分化反推政策调整 .... 55
1.2 土地与商品房市场交互影响，地王频现推动房价上涨预期 . 57
1.3 企业加大推盘，销售业绩稳步增长，欧亿·体育（中国）有限公司集中度继续提高 . 59
2. 未来中国房地产政策环境预判 .. 61
2013年三季度中国房地产政策评估报告中国房地产政策评估简介
1. 评估背景和目的
受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，
既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还
有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场
的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影
响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与
否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程
房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相
关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房
地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我
国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视
为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展
提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共
同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：
（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部
门涉及房地产欧亿·体育（中国）有限公司的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；
（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，
客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；
（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产欧亿·体育（中国）有限公司发展目标及政策制定提供意
见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建
议
（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真
实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展
2. 中国房地产业中长期发展动态模型
在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作
实际的国民经济动态模型和欧亿·体育（中国）有限公司模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计
中国房地产动态政策设计研究组建立了一个“房地产业中长期发展动态模型1”来研究房地产市场的长期内在
规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、
城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程
房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：
（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习
的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产欧亿·体育（中国）有限公司的内在规律，又能进
行政策评估和设计
（2）采用比较先进的动态建模方法，“检验、检验、再检验”的建模思
想贯穿整个模型的设计和估计，并采用协整理论，避免了非平稳时间序列产生
的“伪回归”
（3）引入误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产欧亿·体育（中国）有限公司运行
的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产欧亿·体育（中国）有限公司的短期波动性
（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，
着重分析重要变量，不仅有利于对房地产欧亿·体育（中国）有限公司运行规律的把握，也使分析更易
于进行
（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不
1 2010年4月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定
2011年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”
国民经济宏观动态模型
（中国宏观经济季度模型）
其他欧亿·体育（中国）有限公司模型
（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM）
中国房地产市场研究
房地产业中长期发展动态模型
国外房地产市场模型
（国际房地产市场宏观模型，美国大城市
房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需
模型和芬兰房地产市场模型）
房地产
供给
模块
房地产
需求
模块
房地产
价格
模块
城镇居民
收入
模块
房地产
政策
模块
房地产
人口
模块
2013年三季度中国房地产政策评估报告够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观地体现房地产内在规律
3. 方法体系
在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合, 构建“房地
产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法
4. 数据来源
数据样本区间为1997至2013年9月，涵盖中国房地产市场发展的主要
发展阶段，主要包括：
■中国房地产指数系统
■CREIS中指数据
■国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴
■中国人民银行发布的公开数据
■各城市房地产交易中心发布数据
■其他数据来源
同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性
发掘房地产
市场长期规律
开发商
购房者
动态模型
问卷调查
外部环境因素
调查结果
专家
房地产市场
内部因素
房地产政策
效果评估 政府政策因素
中国房地产动态政策设计研究组主报告
新型城镇化背景下中国房地产业走势专题分析
序言
1996年，我国城镇化2率在达到30%之后迈入快速发展阶段，年均增长
约1.4个百分点，2011年提升至50%以上。在城镇化水平提高和住房制度改
革等一系列推动因素的促进下，房地产市场规模不断扩大。在城镇化快速发展
的过程中，我国城市建设发展暴露出一系列问题，如土地城镇化与人口城镇化
速度不匹配、城镇国土空间及内部功能的布局不合理、城乡“二元结构”问题
等。纵观世界城市化发展历程，俯察我国城镇化的现实，未来在提高城镇化水
平的同时，迫切需要提高城镇化质量，新型城镇化战略应运而生
2012年十八大报告提出，“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、
农业现代化道路。”随后李克强总理多次就城镇化问题发表讲话，强调新型城
镇化的核心是“人的城镇化”，关键是提高城镇化质量。随着新型城镇化战略
的逐步落实，房地产市场将进入新的发展阶段：需求释放更为平稳，结构更加
多元；不同区域、城市间的市场发展更加均衡；各项长效机制的建立将保障房
地产市场未来发展更加健康
2 “城镇化”即“城市化”（Urbanization），我国国情决定了城市化进程中城市和城镇建设并举，《中华
人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中首次提出“要不失时机地实施城镇化战略”，故
本文中涉及我国时统一使用“城镇化”予以说明
2013年三季度中国房地产政策评估报告1. 我国城镇化进程回顾及国外经验总结
1.1 新中国城镇化道路的历程、特点、问题
1.1.1 道路历程
国内外形势决定城镇化发展方向。新中国成立以来，我国城镇人口规模