ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 目 录 一、宏观经济动态...3 二、欧亿·体育（中国）有限公司资讯4 三、土地市场篇.....6 四、楼市数据篇.....7 1、商品房市场分析...8 2、商品住宅市场分析.9 3、办公用房市场分析10 4、商业用房市场分析11 5、存量市场分析....13 五、营销推广篇....13 1、平面媒体投放趋势分析.....13 2、投放类型分析.14 3、投放诉求分析.14ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 一、宏观经济动态 1、 郑州购房限购令升级——未满20岁单身暂停买房 9月2日，郑州市房管局对新一轮郑州购房限购政策召开了新闻通气会。会议证实了此前“未满 20周岁的郑州市民不得买房；持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上 的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；144平米以上的非普通商品住房项目，在主体结构工程封顶， 方可申请商品房预售许可”等一些列猜测 1. 按照价格“零增长”目标，强化商品住房价格申报管理 2. 局部调整住房限购政策，抑制投资需求 3. 进一步简化程序，加快普通住房有效供应 4. 增加土地供应，保证住房投放的稳定增长 5. 加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序 众厦观点——郑州“限购令”的升级，对于郑州市区的新盘以及在售楼盘来说无疑是一个“噩耗”. “本身限购令对于市场带来的阵痛期有一些扭转，但是此时突然颁布该政策，对于限购区域的新盘、 在售项目来说是一个沉重的打击，同时将大大限制楼市投资群体，从而影响郑州商品住宅的成交量， 下半年入市项目形势紧迫，甚至影响到房价的走向。” 2、以房养老，现阶段面临四大困局 日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵 押养老保险试点”。“银发浪潮”来袭，“4＋2＋1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此 前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎？ 1. 观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房”仍是主流观念 2. 保障之困：养老机构“一床难求”，即便有钱会否无处养老？ 3. 操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心”机构“畏难” 4. 政策之困：70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？ 众厦观点——观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是理清认 识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一 种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。” 3、郑州市“升级版”限购政策执行一周 成交的少了 郑州市房地产“升级版”限购政策执行已经一周，记者调查发现，售楼部里，看房的没少，成交ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 的却少了；民政局里，离婚的人数并没有因为新政而增多 郰 市场看房的不少，成交的少了 观望情绪加重 郰 走访离婚的人数没有太大变化，数据正常 郰 开发商大幅度促销的可能性不大 郰 房管局9月1日前取得预售许可证的未售房源按前三个月销售均价重新报价 众厦观点——目前消费者的观望情绪确实开始加重，决策周期拉长。不过，想等到开发商像前两年一 样推出特价优惠、首付分期等促销措施，在开发商有钱的情况下不太可能，“只有开发商缺钱，才会降 价。” 二、欧亿·体育（中国）有限公司资讯 1、8月份69个大中城市房价上涨 北京同比涨19.3% 1）、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况 郰 与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有2个，上涨的城市有 66个。环比价格变动中，最高涨幅为1.7%，最低为下降0.1% 郰 与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。8月份， 同比价格变动中，最高涨幅为19.3%，最低为下降2.3% 2）、二手住宅价格变动情况 郰 与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，持平的城市有7个，上涨的城市有 58个。环比价格变动中，最高涨幅为1.6%，最低为下降0.3% 郰 与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。8月份， 同比价格变动中，最高涨幅为16.4%，最低为下降4.9% 北京二手房价同比涨16.4%，再次领涨全国，温州二手房价同比、环比都继续下降 众厦观点——房价逆转走势将增大调控压力。后续如果房价环比涨幅继续收窄或趋平稳，则年内不会 再出现国家层面的调控升级。如果9-12月环比涨幅继续扩大，则国家层面还有可能下发文件，强调各 项调控措施，甚至增加新的调控内容 2、融创拍下新地王引发房价忧虑 冷藏了长达9个月的北京农展馆地块昨日重出江湖，便引发市场轩然大波 21亿总价，楼面价超过7万/平米，预计售价超过15万/平米，创造了全国的单价地王。而这一地王ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 的制造者是前几日还在说“土地市场风险在积聚”的孙宏斌和他的融创中国 不仅仅是北京，上海今天也有很大几率会迎来自己的历史最贵地块。而同时出让的准地王还有杭州和 苏州的两个地块。但是让业内担心的是，地王频现很可能会加大楼市调控的压力。这终究还是一场 带着镣铐的狂欢 众厦观点——房价和地价是互为因果、相互推动。一方面，开发商在购地时总是以现在和未来的房价 为依据去评估地价；另一方面，土地供应僧多粥少，造成开发商开发成本迅速提高，必然被转移到房 价上 3、郑州楼市新政后首场房展会 房企积极购房者热情高 9月2日，郑州楼市新政发布，其中包括限购升级、限价政策等内容，引起房地产市场轩然大波 仅过4天，2013年郑州大河秋季房展会拉开序幕，包括万科、恒大、雅居乐、华强、正商、国瑞城等 30余家开发商、楼盘项目参展。与去年同期活动相比，今年的房展会吸引到众多刚需购房者投身于此， 并表示受到郑州限购升级等政策的影响，盘算着自己的购房计划。另外，部分新项目纷纷亮相，为房 展会增添了亮点 品牌房企纷纷亮相 力求金九银十好收成 限购升级部分购房者受阻 购房热情依旧高涨 众厦观点——自今年以来，楼市比较旺盛，金九银十还将会延续火热的态势。不过，目前银行信贷政 策比较紧张，可能导致部分贷款不能下来，这可能是影响金九银十期间各开发商营销的因素；另外还 有市场上舆论的压力，会造成市场上出现波动。但是今年的9、10月份仍然会延续前六个月的火热势 头 4、郑州一周推地446亩 住宅用地占253.28亩 进入9月份后，郑州市加快了各类土地的入市步伐。记者昨日从市国土资源局获悉，从9月11 日至18日的一周时间里，郑州市区连续四次发布挂牌出让公告，计划出让13块各类建设用地，面积 达到446.21亩 根据出让计划，此次郑州市区出让的13块各类建设用地中，住宅用地共有6块，面积为253.28 亩 9月以来，虽然存在中秋小长假的因素影响，但住宅市场成交较8月同期仍然保持上升。昨日， 中原集团研究中心发布的监测数据显示，54个城市9月前21天新建住宅成交面积为1575.67万平方 米，较8月同期上升4.2% 众厦观点——今年以来，北京、上海、杭州及武汉纷纷诞生历史总价或单价“地王”，天津亦加入“地ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 王”城市行列。今年以来一线城市住宅市场的良好表现，为开发商不惜高价拿地坚定了信心，后期土 地市场争夺预计依然激烈 三、土地市场篇 1、土地市场分析 9月土地市场供求呈下降趋势 9月土地成交29.02万㎡，环比下降5.78%，同比下降50.23% 其中商品住宅用地23.25万㎡，占比80.1% 9月郑州市土地供应量较8月有大幅上涨，成交量与8月基本持平 2、土地成交明细 9月郑州市商品房用地成交12幅，其中商品住宅用地成交10幅，成交面积348.7亩，商务金融 用地成交1幅，成交面积26亩，批发零售用地成交1幅，成交面积60亩。ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 地块编号地块位置土地性质出让面积（亩）出让年限出让单价（万元/亩）成交价（万元）受让单位 豫郑出让20130255中原西路南、西流湖东其他普通商品住房用地11.770年372.27534349.78郑州煤电长城房地产开发投资有限公司 郑政东出（2013）8号金水东路南、聚源路东其他普通商品住房用地370年563.08281690河南省泰宏房地产有限公司 郑政出[2013]84号杏梁路南、梁庄路西其他普通商品住房用地42.970年219.06319388河南建业泰宏置业有限公司 郑政出[2013]85号干渠南路南、梁庄路西其他普通商品住房用地41.770年212.04638838河南建业泰宏置业有限公司 郑政出[2013]86号干渠南路南、望桥路东其他普通商品住