目录
第一部分宏观经济环境调研 2
一、新密经济发展状况分析 2
二、城市总体规划对零售业的影响 9
第二部分项目SWOT分析 11
一、项目地块基本情况 11
二、项目SWOT分析 14
第三部分商业市调 16
一、新密市商业现状 16
二、项目竞争商场比较分析 32
三、项目所在区域商业分析 33
第三部分消费者调研 36
一、调查基本情况 36
二、调查问卷情况 37
三、访谈总结 51
第一部分宏观经济环境调研
——新密宏观经济背景及地产状况分析
一、新密经济发展状况分析
（一）、新密市基本概况
新密市地处中原腹地的嵩山东麓，双洎河上游，东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连。距省会郑州40公里，地势西高东低，西、北、南三面环山，中部丘壑相间，东部地势较为平坦。新密总面积1001平方公里，下辖3个乡、12个镇、3个街道办事处、304个行政村，总人口80万，其中城区人口14.4万。
1、自然环境
新密市属温带大陆性气候，年平均气温14.3℃，四季分明。地势西高东低，除东部平坦，其余三面多为山地丘陵。一般海拔350—825米，最高海拔1108.5米，最低海拔114米。境内水系200公里，常年有流水河流30余条，山泉、湖泊散布各处，水量充盈。
2、矿产资源
新密市资源富蕴，已探明的主要矿藏有煤炭、石灰石、铝矾石、耐火土、耐火土、天然油、石英钟、磷矿石、大理石、水晶石、石棉石、硅石、玉石等。煤炭地质储量达50亿吨，煤田遍及全境，被誉为“乌金之乡”。铝矾土储量4亿吨，氧化铝含量在40-80%之间。工业硅储量10亿吨，氧化硅含量均在98%以上。石灰石储量50亿吨，氧化钙含量50%以上。特别是以坚硬、质细、色鲜、美观为特点的密玉驰名中外，储量在百万吨以上，是全国著名的玉矿基地之一，玉雕产品畅销美国、西欧和东南亚。
3、旅游资源
悠久的历史，灿烂的文化给新密留下了丰富的人文景观。全市拥有国家和省市重点文物保护单位79处，其中国家级重点文物保护单位2处。轩辕黄帝宫、打虎亭汉墓、神仙洞、杨业祠、雪莲宫、天仙庙、古城寨等名胜古迹，吸引大量游客。地处郑州至少林寺国际旅游热线中段，距少林寺55公里，地理位置优越，交通十分便捷。
4、交通状况
境内铁路、公路兼备，密新、宋大两条铁路紧密相连，杞密地方铁路和郑临、灵永两条省级公路横贯全境，密荣、密新等4条干线公路和28条市乡公路纵横交错，形成了以市区为中心，联结省会郑州、全国各地的四通八达的交通网络。公路总里程921.571公里（不含村道101条269.433公里）。其中省道5条113.036公里，县道8条118.542公里，乡道73条679.993公里，专用道2条10公里。公路网密度92.07公里/百平方公里，名列全省前茅。
（二）、经济发展现状
1、新密市国民经济持续较快增长
2003年全市完成生产总值98.4亿元，人均GDP1.3万元RMB，全市民用车辆拥有量：2.2万辆。据初步测算，2004年1-6月份全市实现生产总值58.02亿元，同比增长14.7%（扣除价格因素），其中第一产业增加2.39亿元，同比增长1.8％；第二产业增加值35.58亿元，同比增长17.0％；第三产业增加值20.58亿元，同比增长12.9％。2001年，规模工业增加值完成19.05亿元，原煤产量达到750吨，居河南省第一位；造纸业年产量95万吨，尤其是大隗镇，被誉为全国造纸第一镇，耐火材料工业年产150万吨，成为全国八大耐火材料生产基础之一。2004年1-6月份，规模工业增加值累计完成16.79亿元，同比增长31.2%。1-6月，原煤产量380万吨，比去年同期增长10.9%；纸浆70.2吨，比去年同期增长26.7%；耐火材料65.6吨，比去年同期增长41.7%。
2、民营经济——新密市经济发展的主力军
至2004年6月底，新密市非公有制经济户数为1．2万余家，其中私营企业1218家，个体工商户1．1万家，民营经济占全市经济总量的80％以上，成为新密市财源主导力量。
3、消费品零售市场状况
1-6月份，全市社会消费品零售总额达21.22亿元，同比增长17.1％。按销售地区分：市区零售额为8.25亿元，同比增长24.3％；市以下零售额为13.96亿元，同比增长12.9％。按欧亿·体育（中国）有限公司销售分：批发零售贸易企业为18.16亿元，同比增长17.9％；餐饮业为2.03亿元，同比增长13.3％；其他欧亿·体育（中国）有限公司为1.03亿元，同比增长11.0％。社会消费品零售总额持续增长，消费市场稳中趋活。