巅峰之路——从地王到楼王 中原东莞万科虎门项目详细研究报告 东莞中原事业三部 2010.03.31 汇报说明 阶段性的方案将包括以下三个方面的内容！ 1、《项目运作发展战略》 2、《专项市场研究》 3、《项目定位深化研究报告》 根据前期沟通，本次报告重点针对项目的发展战略及 整体定位，并在产品规划方面进行延展。 聚焦“虎门新科地王” Part C.1 虎门新科地王诞生传奇历程 成交地价高达13042元/平方米 2010年1月28号 较2007年拍下的虎门地王——虎门一号的楼面地价高出1704元/平方米 广深莞佛四地开发商齐聚 竞拍十分踊跃，最终万科于162轮以7.9亿元的高价拿下块。 楼面地价更是达到5217元/平方米 万科高调进军西部一线镇区——虎门中心区 5217元/㎡的楼面地价意味着什么？ 初步的房价成本财务计算： 楼面地价达（5217元/平米） 高层建安成本（3000元/平米） 前期费用（500元/平米） 年贷款利息及财务成本（250元/平米） 营销费用（450元/平米） 各项税费以8%计算（ 800元/平米） 最终该项目的成本在10217元/平米左右 按30%合理的毛利润 项目预期销售价格要在14595元/㎡以上 而作为虎门洋房价格标竿的虎门1号，整体销售均价仅8500元/㎡，比万科的开发成本还低1717元/㎡。 预期售价要高出虎门1号近71.7%，远远抛离市场价格。 无论如何万科项目都已被摆在绝对豪宅的位置 意味着预期楼价要达到近1.5万/平米 核心问题思考 Part C.1 我们的思考—— “影响力”优势的建立： 产品的主导性（以品质为代表） 人文精神（人文精神） 东莞第一品质豪宅 实现每平米1.5万以上的售价 如何树立市场领跑的竞争优势 把握未来趋势的竞争优势方向在哪里？ 地王豪宅的价格突破借鉴 Part C.1 历史总是惊人的相似，同样的一幕发生在整整2年前… 竞投房地产商最多：18 家 竞价次数最多：116 次 楼面地价最高：3513 元/㎡ 创下东莞土地交易“三宗最” 2007年1月18日，虎门、东莞双料地王诞生 按开发成本，预计要卖到8000元/㎡以上方可盈利，而此时虎门的价格水平才刚刚突破5000元/㎡，面临巨大价格挑战。 中心区豪宅借鉴——虎门一号 前车之鉴——虎门1号的“地王到楼王”启示录 瑞丰——广州二线发展商，进入完全陌生的东莞 携手中原地产运作项目 成功做到当年拿地当年开盘 中原突破了虎门的价格天花板，并引领市场价格 5000元/㎡ 8000元/㎡ 8700元/㎡ 8900元/㎡ 9300元/㎡ 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 地段+营销 中心区豪宅借鉴——虎门一号