新琪园项目物业发展建议
惠州中原事业一部
HuiZhou.04.2012
市场调研及一期产品定位
（中期汇报）
物业发展建议
(终稿汇报)
整体战略及定位
(初期汇报)
项目地块查勘
项目属性界定
惠阳市场研判
案例借鉴及分析
项目整体发展战略
项目客户定位
项目产品定位
2012/03/27
2012/04/09
2012/03/19
区域宏观经济背景研究
惠阳房地产市场调研
区域竞争项目分析
总图规划建议
启动区产品线定位
启动区单体建议
区域畅销户型参考
项目定位回顾
总规原则及建议
产品设计建议
建筑立面建议
项目园林建议
物业管理建议
项目配套建议
启动区策略
项目研究工作阶段划分
PART 1：整体定位回顾
PART 2：物业发展建议
PART 3：启动区策略
【项目区位】项目位于惠州市惠阳区淡水镇人民路与北环路交汇处，人民路与北环路均为惠阳城市干道，未来必将成为惠阳行政、商业、居住核心区域！
项目地处惠阳新中心区边缘地带，在行政区划上隶属于淡水镇，北环路与人民路在此交汇，交通十分便利；
项目毗邻惠阳与惠城的主要交通干道惠南大道，从项目至惠城距离约30分钟，至大亚湾约20分钟，至深圳龙岗约30分钟；
【片区规划】项目位于惠阳中心城区规划中的中部城市生活带上，是政府规划中的商业金融服务中心、商务办公区和对外交通枢纽！
《惠州市惠阳中心城区分区规划（2007－2020）》，范围覆盖淡水、秋长、三和、沙田为一体的332平方公里土地
城市发展目标：广东省沿海发展战略的重要节点城市，惠州市中心城区的重要组团、惠州市接受深圳东莞产业转移和辐射粤东地区的重要节点
城市空间布局：两轴：惠澳城市发展轴、深惠城市发展轴；三带：中部城市生活带、秋长西产业发展带、惠澳产业发展带；多中心：惠阳新中心区、惠阳行政中心区、秋长组团中心、秋长北组团中心、三和组团中心；
用地面积：69342平米
总建筑面积：294200平米
计容建筑面积：244000平米
一期：
用地面积：46144平米
建筑面积：170732
容积率：3.7
二期：
用地面积：24458
建筑面积：73374
容积率：3.0
说明：项目用地素质较好，在不改变整体用地指标的前提下，后期将根据功能定位适当作出调整
用地指标：
【技术指标】地块总建面约30万㎡，为区域内中大规模项目，综合容积率3.5，为区域内高容积率的项目，因此，本项目具备中高端定位的基础条件！
容积率：中高容积率，具备打造中高端物业的基础条件
限高条件：百米限高，在相对较高的容积率条件基础之上，有条件分解容积率，保证相对合理的建筑密度！
退距条件：北环路与地块有18米的建筑退距，有利于打造中高端物业所需的降噪、景观带与停车要求！
规模价值：项目具备一定规模效应，有利于项目整体价值的提升！
指标意义：