中海 来了 占地：131232㎡ 总建面：157478㎡ 容积率：1.2 土地性质：住宅 建筑密度：30% 绿化率：35% 74/90政策限制 ①本项目地块 ②绿地地块 ③保利地块 第一轮思考 物理价值 第一轮思考 物理价值的发现 景观价值—— 地块南侧有水系可以为项目规划所利用； 外环线外，郊区生态较好，空气较为新鲜； 交通价值—— 邻近外环线与杨高南路，与市区的车行距离在半小时之内； 规划条件—— 低容积率，有利于提升产品档次； 区位条件—— 在浦东和南汇交界处，对上海客户而言，区域认同度高； 第一轮思考 价值限制点 环境限制—— 区域内工业园环绕，虽然属轻度污染，但有心理影响； 交通限制—— 地块的交通可达性弱，现有道路条件被绿地和保利地块阻隔； 配套限制—— 生活配套严重缺乏，地块位置加重了这一限制条件的影响力； 规划限制—— 1.2容积率的利用率问题，74/90的政策限制； 市场限制—— 非成熟的居住板块，需在大三林和康桥板块的夹缝中求生存； 第一轮思考 机遇与挑战并存 机遇—— 寻找市场的切入点 三林和康桥板块之间的 “市场缝隙” 土地供应外移前提下的地块价值 挑战—— 1.2容积率下的74/90问题 地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值 KEY是什么？ 品牌、产品、营销……？ 康桥 板块 大三林 板块 第一轮思考 寻找“市场缝隙” 依托康桥新镇规划发展的新兴居住区，是南汇房地产市场最具活力的板块之一，在客户构成上与想邻的浦东相仿，目前住宅均价在9000-12000元/㎡左右。（行政归属上属于康桥） 近几年最热板块之一，自申博成功以来，兴建了为数不少的商业、医疗、教育基础生活设施，从动迁房基地到浦东改善型购房和新上海人置业的首选地，三林板块已悄然完成其从满足型到改善型板块跃升的过程，目前板块居住氛围已经成熟，楼盘均价在16000-18000元/㎡左右（地理位置上更靠近三林板块） 第一轮思考 寻找“市场缝隙”