城市商业文化综合体开发与管理的方法论 以日本和中国部分项目为例 杨宝民 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营班客座教授 深圳NEW MALL商业管理公司总经理 主讲专家杨宝民介绍 研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；地产与IT复合型知识结构 现代零售业创新经营研究 学术职务：清华大学国际商业地产运营客座教授，中国商业地产联盟专家委员 荣誉：中国商业地产十大杰出操盘手 现任星联国际机构董事，深圳市新摩尔商业管理有限公司 总经理，曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志 纲工作室高级策划师等高级职务 EMAIL:hcy71420@szonline 本人核心竞争力： 商业地产创新经营与策划 业态规划、商业运营 目录 前言 城市商业综合体定义与特点 第一部分：大阪难波城综合体案例 第二部分：日本六本木新城综合体 第三部分: 上海松江大学城商业综合体 第四部分：泉州体育中心商业综合体 第一部分 大型城市商业综合体定义 大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合 综合体出现的背景和必然性 综合体的出现主要是因为竞争和赢利的客观需要，是城市地价提高的产物 采用多功能组合方式去和单一物业竞争具有明显的优势，但是需要有机的组合，实现客流动线的立体化和功能的互补 青岛华润中心效果图 城市综合体的五个特征 我们通过研究国内外设计的数十座综合体项目， 认为一个真正意义的综合体应该同时具备以下五个方面的特征 第一， 高可达性。综合体一般应有3种以上的交通到达方式（步行、 公交、 地铁、 私家车等） ， 且每种交通方式的终端节点应与综合体紧密相连 第二， 高密度。一般来说，综合体项目的土地容积率不低于3.0，总建筑面积不少于20万m2 第三，存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能. 第四， 不同功能之间存在紧密的空间关联与渗透关系，强调水平联系 第五，按照开发计划统一进行开发的建筑群，在形态上呈现较强的标志性和完整性 青岛华润中心总平面