定价策略的分类及基本方法 项目开盘价格制定策略 项目静态价格形成方法 市场比较法 总价卡位法 价格系数法 入市价格策略 入市价格形成 市场比较法 确定可比案例及权重系数 确定可比参数及权重 得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格 特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用 市场比较法逻辑图 案例：新城白银路公寓产品定价 市场比较法 市场比较法 市场比较法 注：以上项目成交价格为目前成交价格 市场比较法 全市及区域公寓价格走势 市场比较法 案例：英郡别院别墅产品定价方法 价格推导方法： 1、选取竞品项目 主要选取区域内具有代表性的同质项目 2、权重分析 按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价 市场比较法 市场比较法 (9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡ 本案静态价格应为：10500元/ ㎡ 主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为： 市场比较法 案例：盐湖新居产品定价方法 项目选取： 在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。 “嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长； “汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。 选取标准： 市场比较法 价格定位：乐观预期 乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米 市场比较法 价格定位：悲观预期 悲观预期下，本案合理价格为7300元/平方米 市场比较法 案例：闵行华漕别墅项目 确定可比案例及权重系数 （上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.4以下） 确定可比参数及权重 得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格 价格测算 价格测算方法 各项指标所占权重及评分基准判定 评分标准 21 本地块公寓基准价格确定 价格测算