俊发城营销定位报告 二○一三年四月 谨呈：俊发地产 本体条件及目标 报告思路 区域研究 定位推导 物业功能建议 市场分析 营销策略(一期) 区位条件 Part 1 本体条件及目标 项目本体条件 开发目标及解读 区位条件 项目位于昆明北市区，位于城市主要发展方向上，属于山水新城区域，距离城市中心约10公里，车行时间约25分钟 缺乏区域认知。 项目位于昆明北部山水新城区域，行政区划属于龙泉镇，属于城市主要发展带，北靠盘龙区政府，属于城市近郊区域，客户感知度较低。 市区 机场 10公里 18公里 本项目 交通区位 距离市中心约10公里 现受于北京城及地铁建设，受交通制约到达市区约40分钟。 地块距离长水国际机场约18公里，距北部客运站约1公里。 距盘龙区政府为一路之隔。 交通条件 现状地块对外交通联系主要依靠北京延长线与沣源路，通达性良好，未来主要依靠地铁2号线与北京路延长路形成与城市中心的主要联系通道。 北京路延长线 沣源路 内部交通 现状交通 区域通达性较好，南北向主要依靠北京路延长线，东西向主要依靠沣源路。 现状地块道路交通为村庄自然道路，较为混乱，通达性较差。 地铁2号线与沣源路把本项目一分为二，影响项目资源共享。 2号线 城市配套 项目区域市政配套有市政公园、盘龙江沿河景观带，周边商业配套较为落后，教育、医疗配套具有一定的优势，区域城市属性较好。 市政配套 商业配套 教育、医疗配套 紧靠项目北边有田溪公园，依次在向北有黑龙潭公园，东边有云南野生动物园，东南向有金殿公园 。 项目周边现有商业配套较为落后，为自然村基本商业，无大型集中型商业，往南至霖雨路，有沃尔玛购物中心。 项目周边有昆明十中，昆明第一人民医院羊肠片区在建。 项目区域城市属性较好 地块现状 沣源路与地铁2号线横越项目，将项目分为A、B两区，项目由6个自然村，9个居民小组组成，除局部为净地之外，其余均未拆迁。 A区 B区 A区现状 B区现状 一期用地现状 资源条件 地块三面环山，近邻盘龙江，金汁河穿项目而过，有利于项目的打造丰富的景观节点。地块内有多处历史保护文物及名人故居，可丰富项目的文化内涵。 长 虫 山 、 歪 头 山 金家山、凤岭山 严 家 山 西向主要依托长虫山的资源打造成长虫山公园； 北向资源非常丰富，主要资源有黑龙潭公园； 东向有严家山，向东为云南野生动物园 盘龙江，昆明母亲河，目前政府重心打造江畔景观，已初具规模，是市民休闲、锻炼身体的理想之地 外部 资源 内部 资源 片区内共有历史建筑26处，其中4处市级文物保护单位6处区级登记不可移动文物、16处推荐历史建筑。 梁思成林徽因故居 闻一多朱自清故居 金汁河