第一部分：宁波高端市场现状 选取代表性个案来分析目前宁波高端市场的现状。 按区域来划分： 市中心具有江景概念的豪宅：海景花园、外滩花园、外滩5号公馆 宁波老三区代表性楼盘：波特曼商务中心、北岸琴森、君悦花园、BOBO城、青林湾 鄞州中心区高端楼盘：春江花城、南苑国际、万达公寓、东湖花园、都市森林 东钱湖区域代表楼盘：钱隆山庄 一、市中心具有江景概念的豪宅 1、海景花园 地理位置：江东南路与华严街交汇处 开发商：宁波雅戈尔置业，宁波最具品牌价值的开发商。 楼盘形态：占地1.32万平方米，总建6万平方米，容积率4.5，规划186户 建筑规划设计：由1幢38层，2幢30层住宅组成，建筑设计单位为宁波建筑设计院。 建筑材料：外窗采用德式实木窗、立面采用整幢全干挂工艺铺装“新疆菊花黄”花岗岩，环保节能设施采用LOW-E中空玻璃，防幅射、节能、隔音。其他配置有特灵中央空调。 1、海景花园 小区配套：一个综合会所，约2000平方米，位于一幢高层的裙楼二三层，功能有：高尔夫练习馆、商务中心、球房、桥牌室、酒吧、桌球房、咖啡吧、健身中心、露天泳池、儿童游戏房、赏书阁。另有部分商业用房。 景观：紧临奉化江，内部景观为新加坡雅克筑景设计，为宁波知名的东湖花园的景观设计公司，绿化率45%。 智能化：4C技术（计算机、自动控制、通讯与网络、IC卡）——闭路电视监控系统、周界防范系统、非在线电子巡更系统、停车场管理系统、电梯门禁系统、访客可视对讲系统、背景音乐及紧急广播系统、紧急报警系统，除了电梯门禁系统，基本为目前宁波普通住宅小区都具备的智能化设施。 1、海景花园 房型：面积在270-370不等，主力面积290平方米左右。皆为4＋1房设计。卧室全部带卫生间。客厅面宽控制在6.3－7.8米之间。 1、海景花园 面积298平方米 面积292平方米 销售价格：开盘时均价16800元/平方米（精装修，每平方米3000元装修成本），目前均价18000元／平方米。 销售动态：于2005年7月份推出，销售2个多月，目前共售出83套，销售率接近45%。 综合评述：海景花园紧临奉化江，地段卓越，该案是宁波顶级住宅的代表，从目前来看，该案的建材标准相对宁波来说已经处于顶级水平，如立面采用干挂花岗石，配置户式中央空调，电梯采用原装进口电梯，且户户精装修，这也奠定了该案的基本品质。但从规划来看，由于设计单位为宁波设计院，有很大的弱点，在配套、景观、智能化方面有所不足不说，豪宅底层尚规划商铺，及三梯两户的户型设计在私密性上没有很好的体现，与豪宅的定位完全不符。但就是这样的产品，在目前的市场中去化速度还是比较理想的，显示了宁波高端客群的深厚基础。 1、海景花园