临沂苍山县项目策划报告 弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？ 目录 开发目标 保证项目绝对成功而非风险成功； “三快”战略：快速开发、快速销售、快速回现； 本地块土地开发价值及整体项目价值最大化； 以该项目实现的充足现金流推动企业扩张发展。 销售目标 预计一期住宅全盘均价：3600-3900元/平米，计划销售周期为1年。 客户要求 如何挖掘更为广泛的客户群，来快速去化项目； 产品组合多元化，要确保与目标客户需求相吻合，在户型面积、总价等方面做出适销对路之产品。 在控制成本、实现快速销售的前提之下，如何创新产品、挖掘销售亮点以确保实现开发目标； 约束条件 项目2011年上半年完成拆迁工作可达开发条件，上市后一年售罄。年均去化量在7万平米左右，高于市场平均水平（在售项目年均去化量不大于5万平米） 企业背景 东方家园房产在苍山县开发又一个高端项目。 东方家园的要求、约束条件及企业背景 弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？ 目录246 开发目标的明确 现状剖析 核心问题构建 项目定位与发展方向 项目形象定位 营销策略 房地产市场 宏观经济 宗地分析及项目评价 苍山县宏观市场环境总体分析 政策因素 经济因素 目前国家对房地产市场主要采取收紧政策，以抑制房价的快速增长。2010年开始，价格保持平稳情况之下，成交量开始回落。 2008-2010年房地产政策变化 房价走势 刺激政策 收紧政策 国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见↑ 公积金贷款利率下调↑ 10.22新政↑ 资本金比例下调↑ 地方政府出手救市↑ 物业税开征研讨↓ 二套房政策收紧↓ 清查限制土地↓ 公积金政策收紧↓ 二手房营业税二改五↓ 国四条出台↓ 拿地首付上调至50%↓ 国十一条出台↓ 房贷利率7折↑ 贷款准备金率上调↓ 08-7 09-1 09-7 09-12 10-3 作为鲁南重要的蔬菜生产、加工和贸易基地，依托蔬菜加工、生物工程、蔬菜集散和物流发展起来的工贸业城市 ，工业的发展将大大带动苍山县经济的发展，从而为项目带来更多有效需求及更强的购买力 苍山县区域位置发展分析 苍山县靠近临沂市整体规划中的南北向、东西向发展轴。 苍山县城市性质：鲁南重要的蔬菜生产、加工和贸易基地，依托蔬菜加工、生物工程、蔬菜集散和物流发展起来的工贸业城市 。 伴随临沂的快速发展，将给苍山县带来较好的发展机遇，从而提高当地居民的生活水平和消费能力，也将为房地产市场带来更多的有效购买者。