中铁集团中加伟业密云项目投标文件（技术标书部分） 北京华业行房地产经纪有限公司 正 本 大纲 Contents PART 1 —— 市场研究篇 PART 2 —— 吉鼎商贸城地块住宅篇 PART 3 —— 吉鼎商贸城地块商业篇 PART 4 —— 附件厂地块篇 PART 1 —— 市场研究篇 一、 北京宏观市场分析 二、 密云市场分析 一、北京市场宏观分析 1、政策法规分析 2、北京市场分析 1、政策法规分析 “央行六次加息”（2007年） 一年期存款基准利率上调到4.14% ；一年期贷款基准利率上调到7.47% 5年以上贷款利率没上调，依旧是7.83%，个人住房公积金贷款利率也没有变。 历次加息影响： 历次加息后使中、低端投资人群还款压力增加或超过其承担能力，部分投资人群可能会逐渐淡出房地产投资市场。对于具有刚性需求的客户（如普通住宅购买客户、高端人群）影响较小。 “2008年央行六次提高存款准备金率” 2008年央行先后六次上调存款准备金率，调整幅度均为0.5个百分点。上调后的准备金率为17.5%。 2008年以来，国家连续6次上调存款准备金率，可见国家严格控制货币信贷的投放总量并且控制投放节奏，提高存款储备金率这样持续的金融紧缩政策很大程度上提高开发商从银行贷款的难度，部分中小开发商可能出现资金瓶颈。 提高存款储备金率影响： 主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 《补充通知》——第二套房认定细则 一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。 二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。 三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。 《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。 “9.27房贷政策”（2007年9月27日、12月11日）