无论是经济大势、市场走势还是专家之论势，09年的市场显然不够乐观。

或者可以说，经历了前几年的火爆及08年的调整，09年进入“本位回归”之年。消费者日趋理性，无谓的噱头已很难吸引购房者眼球。

这种市场环境下，项目需要冷静思考，整装再发。

一切从“自我认知”开始。

第一篇
回 顾
一、销售情况
1、销售额：玫瑰园08年销售16套，销售额总计4.5亿多元，较07年（7.4亿元）有所下降。根据项目意向客户登记情况，相当多一部分客户迟迟没有下定的原因与对未来市场缺乏信心有直接关系。

2、销售排名：在上海同类产品中排名第三。其中位列榜首的为和记黄埔旗下位于世纪公园板块的御翠园，08年总销售额11.6亿多元；其次为世茂佘山庄园，销售额约8.3亿多元。而排在玫瑰园之后的别墅——绿洲江南园销售额仅1.5亿多元。

3、房源情况： 项目一、二期共推出103套房源，目前剩余52套，包括12套大宅，40套标准宅，为现房销售。二期已动工建设。

明年的主要任务是销售前期剩余的房源。

二、形象推广
1、推广内容：06年入市，“品味上海，上海品位”所传达出的内涵成为项目一大区隔，至08年，玫瑰园“根植于上海文脉的老洋房别墅”的形象气质已牢牢占领消费者心智。

但与此同时，项目在推广上也面临着过分注重文化意义的传达而缺少对项目核心属性认知的偏离，面临由于推广内容的单一性而产生的市场信心不足等问题。

2、推广渠道：项目主要以航空杂志、户外广告为主，同时以小众圈层活动吸引客群，其他推广形式较少。从效果来看，锁定客户群的小众宣传形式符合顶级项目特性，航空杂志、户外广告对于拦截项目客户起到积极作用。

但小众传播也导致了项目市场知名度不高的问题，在观望气氛浓厚的环境下，知名度高的项目较能吸引关注，形成销售助力。