大型商业前期分析思路总结研发与咨询中心 30万㎡以上 市级中心商业区 10万㎡左右 区域性商业区 日人流量25万以上 日人流量50万以上 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务聚集地、公共交通集散地周边 Part 1 地块分析 客流规律 商业环境 交通状況 地形特点 Part 2 Part 3 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营 “地利”是一个非常重要的因素，店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益 天时地利人和 地形特点 地形特点 地理位置 宗地所处区县、板块等 项目信息 占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度…… 交通状況 商业中心交通可达性最佳的实质是：所有贩物出行者到达中心的出行时间总和最小 对路状、车道数、是否主干道、拥堵情况等情况描述 商业环境 本案 周边商业 商业环境 周边住宅总体情况（样表） 商业环境 周边商业总体情况（样表） 商业环境 潜在商业供应量分析（样表） 商业环境 区域专业市场租金、体量分析——市调数据统计 区域专业市场租金分析——案例 区域租金主要集中在 租金支付方式与入住率 商业环境 九华商业 世园国际 融汇锦江 东方海伦 平均租金区间(元/天/m2）平均售价区间(元/m2） 5-6 2-3 30000以上 10000以上 6000以上 城市核心商圈 商务氛围浓； 交通便利，人流量大； 经营定位高 周边物业价值高 物业档次 位于或紧邻城市核心区 有成为区域商业中心的潜力； 有资源优势 经营定位较高 离城市核心商圈有一定距离 区域不够成熟 经营定位较低 消费的客户全体比较单一 在售商业分类 客流规律 从经济效益上讲，商业中心必须满足消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益 客流规律 增加原有道路 路 对地块的SWOT分析 地块所处城市或区域规划及政策对地块未来发展可能带来的影响因素 距离城市中心距离 交通便捷程度 周边商业氛围及竞争情况 周边是否规划建有大量的住宅项目，决定着能否为未来商业的发展奠 定良好的基础 周边社区居民消费能力 环境状况（污染以及自然景观资源等） 规模 场地平整状况 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会