SCM010727BJ-strategic plan(GB) 海口国宾馆项目 整体定位和物业发展建议（整合版） 世联地产顾问有限公司 2010.02-2010.04 谨呈：海口国宾馆开发有限公司 报告结构问题结构化分析项目属性界定项目机会挖掘 整体定位和发展战略 规划及物业发展建议 案例借鉴5项目属性界定城市属性 区域属性 项目属性 海南岛省会城市，两大经济贸易区的枢纽，旅游项目亮点不多，但城市职能更为复合，其综合竞争力无可替代，随着国际旅游岛战略的逐步落实，城市建设水平将大大提升 城市层面 东盟十国 泛珠三角 海南 海口是泛珠三角经济圈和中国—东盟自由贸易区； 产业结构来看，三亚经济对旅游业的依赖性极强，风险较高，海口产业结构合理，后劲较足； 从城市竞争力的核心指标来看：三亚经济薄弱，城市功能单一，基础配套落后，而海口作为海南的经济，政治，文化中心，城市化率高，经济规模和经济结构有明显的优势 项目位于海口长流组团中的长流起步区，处于西海岸片区，定位为CBD，属于海口传统高档住宅区，随着“西拓东优”的发展战略的实施和市政府的搬迁，未来将成为城市新中心和全市最热点区域 区域层面 区位交通 长流组团北部，东距秀英港10公里，至美兰机场约35公里，西距海口火车站4.1公里，交通便利 功能定位 集市政行政办公、文化展览娱乐、商务办公及居住功能于一体的综合区，人口规划69000人 现有资源 海岸线、沙滩、五源河谷、金沙湾、海洋世界、千年塔、镇海渔村、假日海滩、喜来登、贵族游艇、高尔夫等 总体布局 “一纵轴、一横轴 、一中心、三个住宅小区”，纵轴为中央公园、横轴为商业商务、中心为市行政中心 指标：二期住宅占地130亩，容积率不超过1.1，限高40米 项目层面 占地面积：260亩（住宅130亩、酒店130亩） 建筑面积：酒店52235平米 容积率：整体容积率0.87，住宅1.1 建筑密度：≤20％ 绿化率：≥45％ 限高：40m 地块指标 限高40米，建筑不超过13层左右 政府规定做酒店公寓加部分别墅 限制条件 滨海大道 350m 380m 238m 258m