营销策划与执行报告 宁波南岸花城项目 思路 决定出路 第一部分 前期市场研究与项目定位 从了解市场与研究项目说起…… 背 景 篇 分 析 篇 定 位 篇 市场定位假设 活力城市vs新兴区域 城市供需vs区域竞争 强辐射圈vs先天不足 小规模vs竞争弱 产品定位假设 背景篇 背景篇/项目背景概述. 项目占地：15699平方米 建筑面积：39200平方米 容积率：2.0 绿地率：≥35％ 高度：≤ 60米 建筑密度：≤35％ 土地性质：居住用地 地块坐落在甬江南侧的宁波江东区科技园区西北方，常洪隧道右边 地块经济指标 项目 背景篇/项目背景概述/项目发展思考地块现状 东临清水桥路，是未来连接江南大道与滨江大道的纵向道路之一。地块与滨江花苑及其他住宅相对 现居住人气弱 地块 南临老庙村，有基本生活配套，但服务内容少、档次低 近况两三年内不会有大改变 北临新建的垃圾中转站、杨木契河和村落 江景资源得不到利用 西临杨木契河，另有小型企业 虽有水系资源，但环境不佳 背景篇/项目背景概述/项目发展思考 活力城市vs新兴区域 城市供需 vs 区域竞争 强辐射圈vs先天不足 小规模vs竞争弱 四对问题 分析篇 四对问题 活力城市vs新兴区域 城市供需vs区域竞争 强辐射圈vs先天不足 小规模vs竞争弱 活力城市 华东地区重要工业城市 对外贸易口岸 长江三角洲区域中心城市 重化工业基地 省经济中心 03年人均GDP超过3000美元，进入了工业化中后期，对居住的要求提高 持续强劲有力的经济发展是推动房地产开发持续发展的羽翼 分析篇/四对问题之一/活力城市vs新兴区域 新兴区域 2005年开发投资20亿元城市建设 行政中心从海曙区迁至东部新城 未来功能以形成集行政、商务、高新科技和居住为主的区域 区域的不断成熟，使人流聚集，并由此对居住刚性需求的增加