13.11.3 万科·金域华府价格策略建议（调整稿） 湖南中原万科金域华府项目组 2010.5.27 目标沟通 我们对项目一期目标的思考： 品牌目标——巩固市场知名度，为后期产品提升形象 速度目标——截止到6月底，三次开盘回款金额6亿元 价格目标——规避市场风险，合理的市场利润 结合品牌、速度及合理利润目标，本次报告需要回答以下问题： Q1：万科金域华府一期（商务公寓与华宅）究竟要卖多少钱？ Q2：商务公寓与华宅产品的各栋均价如何制定？ 本次报告需回答的问题 市场政策风云突变 公寓性质变成商务公寓 调整前提说明 第一部分 定价的背景 第二部分 定价的策略 第三部分 核心均价的推导 第四部分 价格表的形成及验证 价格体系 Pricing System 价格体系 Pricing System 政策市场 客户分析 项目分析 竞品分析 第一部分 定价的背景 第二部分 定价的策略 第三部分 核心均价的推导 第四部分 价格表的形成及验证 政策降温 政策影响 政策一：湖南省加大土地供应量； 影响一：供应量的大幅增加会加大房地产市场的竞争 政策二：加大保障性住房供应，推动棚户改造； 影响二：价格短期内难以上扬； 政策三：90㎡以上，首付款3成 影响三：置业门槛抬高，导致客户流失； 政策四：二套房首付调高至5成，利率上浮10%；对于第二套以上住房房贷，可大幅提高利率，直至停止放贷；同时，认购后不得随意更改户名 影响四：投资客户被严重打压； 政策五：对于外地客户房贷房贷受到限制； 影响五：非长客户购房受限 政策走势预判：未来有50%机率遭遇冰冻期 1、一线城市的影响（深圳） ——与2007年“927新政”的对比 2007年9月价格达到阶段性高点之后，一路下滑，市场成交量从9月开始回落； 2010年3月成交量达到历史高点，二手价格处于高位徘徊，这一点与2007年9月有一定的相似性； 政策当天，北京部分房价跌幅30%，我们预计，本次调控对深圳等一线高房价城市影响大而迅速。