未来超越想象 湖南百鑫达滨江新城项目2012年定位营销报告 湖南中原事业五部 HN.12.2011 我是谁？ 市场大背景？ 片区发展？ 市场竞争？ 客户类型？ 营销手法？CHAPTER.大势及片区分析 痛并快乐着 房地产政策的宏观背景：民生（降房价）+经济（抑通胀）=2011年“降物价” 背景1、政府必须通过宏观调控实现“取信于民”的政治目标。必须打破“屡调屡高”怪圈。 背景2、只有控制住房地产市场价格的上涨才能有效控制通货膨胀。保证经济长期稳定发展格局。 背景3、继续实施严格的宏观调控，为保障性住房的建设与供给争取时间。 金融危机后的救市，导致流动性过剩，通货膨胀日益严重 按公式（n=1…….12）粗略演算得到，12年来： M2增长556.43% GDP增长198.99% CPI增长17.38% 流动性过剩货币供应量12年来的增速仍是GDP两倍多 费雪等式：MV=PT+S M2大幅增长 若V不变或加快 CPI小幅增长 T值随收入增长有限 MV 大幅增长 PT 小幅增长 资产量价齐升房产、黄金、白银等可持有资产价格快速上涨 M：货币供应量；V：货币流通速度；P：平均价格水平；T：商品和服务的交易量；S：资产对货币的需要 2011调控主旋律不变，继续深化。流动性过剩，通胀大背景下政府对房地产欧亿·体育（中国）有限公司调控势成必然。 宏观大势 数据来源：世联数据平台 在压抑需求方面“限贷限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。 逻辑1、抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导； 逻辑2、促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。 调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政税收手段严卡购房门槛是核心方向。 宏观大势 内六区一手商品房住宅周成交套数、面积走势分析 数据来源：中原数据平台 备注：由于房地局统计数据表现形式改变，故从9月4日起，成交量价分析对象改为内六区。 本周成交套数810套，减少262套，环比下跌24%(上周成交1072套)，成交面积9.67万方，减少1.08万方，环比下降10%(上周成交10.75万方)，成交套数不足去年同期的20% 。 从各区来看，五区下跌，一区上涨。天心区、芙蓉区跌幅达到50%以上，岳麓区跌幅相对较小，为175% ，区域成交套数连续两周下跌 。望城区小幅上涨，涨幅为10% 。 上周雨花区香樟兰亭和新盛珑璟台集中式开盘，未来将陆续签约。 长沙房地产市场情况 上周住宅成交套数810套，去年同期成交4000套，下降80%。市场形势严峻