扬州市2008年房地产市场年度研究报告 2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海克而瑞信息技术有限公司.扬州机构 扬州四望亭51号摩尔曼妮商务楼523室 邮编：225001 电话：0514-87368105扬州市2008年房地产市场年度研究报告 2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海克而瑞信息技术有限公司.扬州机构 扬州四望亭51号摩尔曼妮商务楼523室 邮编：225001 电话：0514-87368105目录 易居视点.......4 第一章 十大事件.....5 第二章 背景篇.......17 一、经济环境分析.....18 二、政策环境分析.....22 第三章 市场篇.......35 一、土地市场.36 二、住宅市场.60 三、商业市场.85 四、办公市场.96 第四章 产品篇.....107 一、产品综述108 二、新盘分析109 三、典型项目115 第五章 营销篇.....140 一、营销综述141 二、营销策略盘点...150 三、经典案例153 第六章 区域篇.....169 一、东区.......169 二、西区.......179 三、北区.......189 四、老城区...198 第七章 预测篇.....203 一、2009年大势趋向.........204 二、市场走势预测...204 三、区域走势预测...208 四、产品档次走势预测.......211 五、企业信心预测...215 扬州市2008年房地产市场年度研究报告 2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海克而瑞信息技术有限公司.扬州机构 扬州四望亭51号摩尔曼妮商务楼523室 邮编：225001 电话：0514-87368105易居视点 08预警，聚焦09调控年：新政聚人气，低价破坚冰 2008年以来，成交量持续低迷，市场观望情绪急速蔓延，房地产市场调整幅度逐渐加大。市场 政策性调控不断，但政出多门，方向各异，这主要是上半年受自然灾害和美国次贷危机影响，全国经 济策略以防通胀为主线，楼市也因“止热”的舆论导向和紧缩的金融货币政策而持续下行；而至9月 次贷危机转变成金融风暴并波及全球，全国需求急速萎缩，政府的调控方向则以释放需求为主线，而 地方政府除了扶持需求外，还照顾到供应方的生存环境。至08年11月，扬州全市共成交97.09万方， 与07年全年成交量环比下跌达50.42%，已跌至05年水准以下。 08年底扬州房产新政的实施给久困严寒的扬城房地产市场带来了一道久违的阳光，在开发商各类 营销措施的共同作用下，年底成交量有所回升。但08年市场的去化不力将会把去化风险转嫁给09年， 而在2009年220万方住房计划的压力下，市场供求矛盾将进一步加剧，前期积累的较大的市场存量 也将对09年的市场推案产生较大阻碍，市场价格也将在多方因素的综合下略有下行。 在市场环境方面，继08年新政呈现大起大落的走势后，09年政府出台政策将以稳市和暖市为基 调，08年的下半年的新政大多集中在刺激需求方面，随着市场的日趋严峻，开发商也将被纳入调整对 象，正对开发企业的一系列优惠政策也将会不断出台。困扰市场近一年的观望情绪将会随着政府的长 期作为而有所缓解，新政效应将会得到一定程度的集中体现。种种迹象表明，政府救市力度还会加大， 新政将从资金、税收、土地、交易环节等多个方面为房地产市场松绑。同时需要指出的是因为08年 市场走势与经济形势走势复杂，中央与地方政策均是政出多门，新政旧规还未能及时交叉融合，职能 部门大多采取了谨慎保守的处理态度，09年将是新政频出、也是新政旧规新陈代谢的调整高峰期。 由于扬州各细分市场受个案楼盘影响较大，为能更好的解析扬州住宅市场发展情况，我们已将集资建房项目“石油山庄” 的成交备案情况从“供求关系”、“供应”及“成交量”的分析过程中剔除。而关于“石油山庄”对整体住宅市场的影响，我 们将在“价格”分析中予以阐述，其中各修正后的数据是去除“石油山庄”成交影响后的数据。 扬州市2008年房地产市场年度研究报告 2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海克而瑞信息技术有限公司.扬州机构 扬州四望亭51号摩尔曼妮商务楼523室 邮编：225001 电话：0514-87368105扬州市2008年房地产市场年度研究报告 2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海克而瑞信息技术有限公司.扬州机构 扬州四望亭51号摩尔曼妮商务楼523室 邮编：225001 电话：0514-87368105第一章 十大事件 一、 “烟花三月”，扬州产业投资规模取得新突破 事件回放 4月19日上午，扬州市173个项目开工投产，从运河两岸到长江之滨，响起了开工投产的 锣鼓和礼炮声。据统计，当日开工投产的项目中，注册外资500万美元以上项目73个，总投资 26.2亿美元，其中注册外资1000万美元以上项目就有53个；全市开工、开业、投产注册民资 3000万元以上项目100个，总投资149.6亿元，其中注册民资5000万元以上的项目占半壁江山。 据统计，08年“烟花三月”期间，全市共签约注册资本3000万元以上民资项目165个。新 开工民资项目建设步伐明显加快，1至5月全市新开工3000万元以上的民资项目有167个；到 6月底，全市新发展私营企业完成7200户，达到目标任务的72%，同比增长28%；新增民资注 册资本金完成232亿元，完成目标任务的51.6%，同比增长42%。 事件评述 2008年的“4·18烟花三月”扬州经贸旅游节将城市推广主题定位于产业发展。经过数年来 “烟花三月”旅游节的推介，为扬州在全国乃至世界范围内树立了良好的产业投资形象。2008 年的“烟花三月”实现了扬州产业发展的重大突破，新投资大型产业项目遍及扬州市所有开发区 和下辖县市，产业结构大幅度整合，产业区域范围大面积扩张，可望为扬州城市发展输入更充足 的资金、技术、人力资源。 事件启示 产业发展是城市发展的根基。扬州自古便是世界知名的商业、休闲、消费城市，但是改革开 放以来，由于产业发展相对缓慢，扬州发展开始落后于同区域的苏州、无锡等新兴工业城市，人 口、资金导入的不足也严重限制了房地产市场的发展水平和后劲。现在，产业发展已成为扬州城 市建设最重要的主题，城市化、产业化进程加快，也为房地产市场发展开辟了更广阔的天地。 扬州市2008年房地产市场年度研究报告 2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海克而瑞信息技术有限公司.扬州机构 扬州四望亭51号摩尔曼妮商务楼523室 邮编：225001 电话：0514-87368105二、 扬州城市竞争力不断提高 事件回放 第二届中国休闲经济发展论坛5月在北京举行，论坛揭晓了第二批中国休闲产业十佳系列品 牌，扬州被授予“中国十佳休闲旅游名市”称号。 7月27日，第五届城市竞争力国际论坛发布《2007-2008年全球城市竞争力报告》，并进行 全球城市竞争力研讨。《报告》根据创新性、可持续性、可借鉴性的原则选取全球10个最成功的 城市进行了案例研究，扬州因其“人文与生态永续，宜居和宜业共赢”荣列其中。 9月2日，2008《福布斯》中国大陆最佳商业城市排行榜在上海发布，扬州在652个候选城 市中名列第21位，比去年提升了10个位次，首次闯进榜单前30强。 “2008中国(国际)休闲发展论坛”10月在杭州富阳市开幕，论坛揭晓了“中国十大特色休 闲城市”评选结果，扬州榜上有名。 事件评述 扬州近年来能够屡获国内国际殊荣，城市品牌价值持续上升，城市竞争力不断提高，不仅得 益于得天独厚的的地理、气候、生态、人文环境，更有赖于城市建设者开发与保护并重的可持续 发展方略。一年来扬州获得的来自多个层面和角度的高度评价都是客观公允的，而扬州的城市发 展模式确实可以为更多城市的发展提供可借鉴参考的良好经验。 事件启示 对宜居宜业环境的追求已经成为人们的共识，对宜居宜业环境的最好开发则是保护和优化。 房地产市场的发展应当顺应城市发展的脉络，实现产品与生态、人文环境的和谐共生，融入所植 根的城市的气质。 扬州市2008年房地产市场年度研究报告 2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海克而瑞信息技术有限公司.扬州机构 扬州四望亭51号摩尔曼妮商务楼523室 邮编：225001 电话：0514-87368105三、 扬州《促进房地产业健康稳定发展的实施意见》出台 事件回放 9月15日，扬州市出台《促进房地产业健康稳定发展的实施意见》，推进房地产业结构调整， 健全住房保障体系，促进扬州市房地产业的稳定健康发展，不断改善扬州居民的居住环境。为促 进住房消费，增强房地产市场活力，《实施意见》列出一系列的鼓励措施，包括：金融机构加大 普通住房贷款支持力度：对于首套住房贷款或换购房贷款，继续执行下浮15%的优惠利率，对于 贷款购买第二套住房的，区别实际情况，给予一定比例利率优惠；进一步提高职工购房的补贴标 准：对住房面积未达到标准的机关老职工，购房时一次性货币补贴标准由2004年的450元/平方 米提高到800元/平方米；进一步减轻居民购房的契税负担，对于含阁楼的住房，阁楼以下房屋 建筑面积未达到144平方米的，契税按2%征收（此前按4%征收）；系列政策惠及开发商，国土 部门——土地出让金首付比例降低；税务部门——纳税起始时间向开发商倾斜；金融部门——运 行质态好的开发企业多获信贷支持；三大工程让困难群众“住有所居”：市区建设235套廉租房 和1000套经济适用房；4万平方米公房解危安置改造任务已完成；8个老小区进行综合整治提升 居住质量。 事件评述 此次扬州市政府公布的《实施意见》，充分调动了与房地产市场有关的行政部门力量，从多 方面对房地产业的健康发展进行保护和鼓励。《实施意见》的内容符合扬州房地产市场的发展现 状和条件，尤其是关于廉租房、经济适用房建设指标的合理定量，很大程度上考虑到了本地房地 产市场的整体运行，在解决困难群众居住问题的同时，也避免了保障性住房建设量加大对商品房 市场销售和空置率造成的不利影响。 事件启示 面对冷淡的楼市，首要解决的问题是存量房的消化，如果经