保利·蝴蝶公馆2011营销推广案 蝴蝶公馆项目组 目录 项目本体分析 市场背景及定位 项目产品解读 客户描摹 精装修建议 推售节奏及策略 项目活动营销 项目渠道拓展 项目推广及炒作 项目现场包装 项目营销总表 Ⅰ 保利·蝴蝶公馆2011营销推广案 P1 项目本体分析 ■项目本体分析 基本经济指标及四至 占地面积：34亩 建筑面积≦87916㎡ 容积率≦3.8 建筑密度≦30% 商业≦10% 金沙揽胜 紫云金沙 香格里拉花园 西村 博文高尔夫俱乐部 博瑞都市花园 荷塘月色 电信枢纽 贝森路 贝森路 周边单位 周边小区 基本指标 配套资源 整体规划 ■项目本体分析 交通配套 ■ 项目位于城西2.5环，周边道路交通四通八达，西有三环路，东临青羊大道，北近苏坡东路，南临瑞联路。■ 公交路线多达17条，包括5、13、35、37、58、63、83、11、309、403等线路。■ 地铁4号线延光华大道往东预计2013年投入使用，距离本项目仅500米。 商业生活资源■ 项目位于内光华片区，享受城市级配套。■ 商业娱乐配套：西单商场、博文高尔夫俱乐部、万达影城、工人文化宫、乐宾百货、仁和春天、家乐福等。■ 教育医疗配套：新世纪幼儿园、光华小学、西南财大，以及金沙医院等。 基本指标 配套资源 整体规划 ■项目本体分析 基本指标 配套资源 整体规划 楼面地价 约7000元/㎡，连建筑，成本约10000元/㎡ 建筑规划 新古典主义建筑，玻璃幕墙 + 干挂石材外立面 产品规划 围合式布局，共4栋，26F，2梯3/4户,面积区间115-180㎡，三房为主，部分四房。 考虑部分精装。 户型配比 项目本体分析结论 小地块 好地段 多配套 差环境 高品质 贵地价 P2 市场背景及定位 ■ 市场背景及定位 宏观市场 中观市场 微观市场 ☆ 国家宏观调控决心坚定，2011年或将进入三次调控时代。 ☆限购令，三套房拒贷，房产销售陷入举步维艰困境。 ☆目前成都各银行信贷紧缩，部分银行已停止房地产贷款，困境雪上加霜。 ☆宏观调控开发商面临洗牌，央企保利品牌价值突显； ☆中央政府宏观调控与地方政府财政收入之间的博弈存在一定的市场漏洞； ☆限购令三套拒贷迫使客户加速终极置业步伐。 威胁 机会