圆融星座竞标报告
2011.10.07
策源对目标的解析：
高端+高速
价格不低于东方之门，快速出货
项目价值分析开发商目标：
项目属性关键词：豪宅
策源豪宅操作经验总结-豪宅要素
自然资源
先天条件
区位优势
发展商品牌(人文资源)
服务
后天创造
产品
营销
圆融星座——
综合体，公寓体量较小，高端形象会受影响
70年的公寓产权也是目前限购政策下的抗性之一
商业档次类似“印象城”，属于时尚中档型商业
酒店公寓体量仅有6万平米，商业、办公楼体量近15万方，商业定位为年轻时尚类快销型业态，与圆融时代广场互补，共同形成商业中心地位，但同时也会带来业态档次不足而影响住宅形象的问题
短期内，苏州住宅限购又会对其70年产权酒店公寓形成威胁
圆融星座——
大户型精装公寓产品
公寓品质感高，但观金鸡湖的景观面有限
部分房源在楼层上，和排布上存在弊端
圆融星座——
园区中心区位，商圈核心，交通便利，生活便捷，拥有金鸡湖一线湖景的高尚公寓住宅
[战略设问]
甲方对于项目定位“高端”与项目的实际达成度？
1、区位是否支撑？
2、产品本体是否支撑？
3、项目在城市中的占位？
[区位分析]
项目地块位于苏州工业园区湖东CBD的核心位置，区位条件突出；
地块位于金鸡湖一线湖景区块，距离古城区观前商圈8公里，距离昆山市区25公里，距离上海虹桥机场60公里，距离上海市中心70公里
位于城市发展主轴，城市新中心的核心腹地，未来发展潜力巨大。

[区位分析]
金鸡湖景观共分为八个区，依次为湖滨大道、城市广场、水巷邻里、望湖角、金姬墩、文化水廊、玲珑湾、桃花岛
环金鸡湖景观带打造成熟，商业、商务、旅游配套已同步完善