我们要做的
我们的客户是谁？在哪？是干什么的？如何找到他们？
我们的目地
帮助销售、导向溢价。

『政策』
客户投资首要导向
调控
商业地产或进入调控时代
企业：预计会近一步加强企业信息核查
个人：投资领域或会出台相关限购政策
挤压
政策导向，策略关键词
整体层：受住宅调控影响，资金涌入商业地产
商业层：或将于13年出台商业地产调控政策
供需层：土产供应减少与需求增加的矛盾愈烈
对应标的：北京地产市场分析
『供需』
客户投资类比产品排他
对应标的：写字楼市场分析
天时
北京六大商圈甲级写字楼，除望京，中服地块至少2014年才能上市
『区域』
客户身份等同价值探寻
北京
写字楼供不应求：空置率下降，价格高企
望京
最辉煌的历史，最清晰的未来
十二五——第二CBD，产业集群效应凸显
空港——高度粘性，根本价值导向，多维路网交通支撑
国门商圈——一个特立独行的望京
对应标的：项目理解与分析
守城
不能放弃根据地——国门商圈，当地普遍认知，外地才能广泛认同
弃城
放弃大北京覆盖推广，选北京，不一定是望京，和望京有关系，自然得知
出城
销售型写字楼，特例的望京，首都的价值典范，北京写字楼投资投机首选
对应标的：项目营销推广思路
核心
首都5A私产
望京——北京目前唯一可售的国际5A甲级写字楼
属性
品质升级+投资甄品
板式写字楼——双向通透；采光 通风佳；超高使用率——阳光办公
全钢结构——抗震指数，增加使用率
园林式办公——30.1%绿化率，近万平米园林绿地
配套——游泳池+健身中心+商务配套
投资——联想控股、融科、泛海、中科院
对应标的：项目价值点梳理
『人群』
客户圈层描摹及定位
自用——企业
区域内的改善、发展、品质升级、固化资本的企业
望京政策扶持产业链条、引入PE、VC、IPO的企业
投资——个人
北京、写字楼活跃投资者、跟风投资者
全国有过写字楼投资经历、高档物业投资经历、固化流动资金的个人
煤矿、粮食、矿产+其他
山西、克拉玛依、鄂尔多斯、唐山、温州、江阴、宜兴、无锡等地
对应标的：目标客户分析与研究