本报告是严格保密的。项目研究的工作阶段划分
整体定位及发展战略
（中期汇报）
整体定位及发展战略
（终稿汇报）
市场调研阶段
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
2007/12/18-1/212008/1/-2007/12/10-12/17
项目界定及目标分析
问题结构化分析
市场价值研判
案例借鉴及分析
项目整体发展战略
项目定位
根据客户意见对中期报告
进行修改、调整
终稿报告
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本报告是严格保密的。项目整体定位
项目属性界定
核心问题解析
整体发展战略
项目经济测算
地块分析及项目规划构想
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本报告是严格保密的。绕城高速
未央区
经开区汉长安城遗址
浐灞
生态区
位于东北部三环以外，区域认知度低，距市政
府北迁区6公里，区域且通达性差
区位
p项目位于西安市主城区东北部；
p东临东二环北延伸道路，距灞河约1
公里；东南距北二环6公里，
p南面靠近绕城高速；
p西距市政府北迁区（张家堡广场）6
公里；距主城区省政府17公里，约40
分钟车程；
p十一五城市发展重点在三环以内，
区域属于城市非重点发展区域；
p北依大学城，距未央湖公园3公里。

交通
p未来进入地块的三条干道：
1、经过未央路进入地块
2、经过东二环延伸线进入地块（到
达北三环段已建成）；
3、经过太华路北延伸段进入地
块（近期开通）；
区域属性区位、交通
项目属性生活配套
主城区
太华路
东二环
延伸线
二环
未央路
火车北站
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本报告是严格保密的。片区生活配套贫乏，缺乏内生性需求，公交系
统不发达，只有大学城带来少许低档配套
p区域内有三所大学：陕西科
技大学、西安工业大学、西
安医学院；此三所学校的少
量生活配套为区域内仅有配
套；
p公交系统不发达；
p无商场、医院、小学、中学
等日常生活配套；
区域属性区位、交通
项目属性生活配套
陕西科技大学
西安医学院
西安工业大学
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本报告是严格保密的。项目占地两千余亩，地块内部地势平坦无可利
用自然资源，原为弹药库用地
地块四至：
p地块内部地势平坦，无可
利用自然资源；
p地块内部为待拆迁的秦川
军火库；
p项目西北边为大学城，分
布有三所大学；
p项目其余周边均为农田；
规划指标：
p项目总占地2029.34亩；
p建筑面积220万㎡(约220
平米)；
p实际容积率约2.02；
p物业类型涉及住宅、商
业、社区配套、商务办公及
公寓等；
p地块被东西向、南北向各
二条规划路，划分大小不等
的八块
区域属性地块四至
规划指标项目属性
15993.221,21448.081
16072.808,22013.21716716.741,21903.187
16629.855,21320.899
西安工业学院
陕西医学科技高等专科学校
仅供内部使用城市道路系统及坐标图3/22/2005
站 前规划 路
辛王
公
路
辛王
公
路
规 划 路
规划路规 划路
规
划路
规 划
路
规
划
路
17811.243,21075.747
16786.120,22368.14416138.380,22478.825
17460.217,21776.148
17539.379,22239.433
S10
S6S7
S2
S1
S1
S4
S8S9
S12
S11
S3
S5
地块编号平方米净地含路净地含路S2
净地含路S3净地含路S4净地
含路S5净地含路S6
6755.762813869.6024
地块编号
S12S11S10
S9S8
含路净地含路净地含路
净地含路净地含路净地
净地含路S7地块面积表面积亩亩平方米面积
整个地块净地含路1722249.3099平方米2585.96亩2036579.5984平方米3057.93亩
SSSSS11
S
8S10
S12
规划中的
太华路
规划中的
东二环延
长线
规划中的
站前路
大学城
项目目前进入道路
项目周边农田
地块内部待拆迁军火库
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本报告是严格保密的。项目界定：位于城市边缘陌生区、无资源的中
密度超大规模项目
p项目属性：
地块周边及内部无可利用自然资源及强势人文资
源；
无任何可利用资源
占地2030亩，属于超大规模，容积率1.62；超大规模，中密度
p区域属性：
区域无远景规划支撑，属于非城市重点发展区
域；
非城市重点发展区域
区域属于城市边缘，认知度极低，且区域内无基
本生活配套；
陌生区
西安在房地产市场划分中属二线城市二线省会城市
项目属性界定
项目优势：
p具备规模优势
p低地价的优势
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本报告是严格保密的。项目整体定位
项目属性界定
核心问题解析
项目经济测算
整体发展战略
地块分析及项目规划构想
客户目标及困惑
市场趋势研判
项目核心问题
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