丰泰东海城堡项目
2011年营销及推广报告
2011年2月15日
目录
一、市场分析
1、项目销售情况
2、客户情况分析
1）、客户定位
2）、客户需求
3)、年龄层分布
4)、客户来源
二、下阶段可售货量分析
1、项目可售货量统计
1）、2010年库存单位
2）、2011年待售与计划新推单位
3）、商铺单位、
2、项目可售货量总体销售环境分析
1）、政策分析
2）、市场分析
3）、消费者方面分析
4）、市场供需分析
5）、产品特征分析
三、项目销售计划
1、项目销售目标
2、项目销售节点
四、推广方案
1、营销卖点分析
1）、便捷交通资源
2）、实力开发商
3)、自然资源环境丰富
4）、成熟的生活配套
2、推广指导思想
3、本地市场与深圳市场推广分析
1）、本地市场推广分析
2）、深圳市场推广分析
4、推货策略
1）、蓄客方式
2）、整体楼栋推售
3）、从高价到低价
4）、适当特价
5）、紧俏发售
5、推广节奏
6、硬件设施
五、公关活动策略
1、“充分展示、亲身体验”的策略
2、“常规活动与亮点活动结合”的策略
3、“波次推广”的策略
4、目标客户发掘策略
1）、上门推介与销售——团拜活动
2）、准客户购买力挖掘——亲友团认购
3）、目标客户群场所营销
4）、客户数据库营销
六、推广执行细化方案
七、媒体整合投放安排
1、广告投放策略
2、广告投放细化
一、市场分析
1、项目销售情况
新联区域销售情况：
年份
项目
别墅
普通住宅
商铺
车位
2008
华园山庄东海山庄
43
328104
合计
44
328104
2009
东海山庄21136
东海城堡
109
73
合计
128
94136
2010
东海山庄
199
51
东海城堡
26
239
合计
45
24151
（注：以上数据来内部统计，2010年数据截至12月27日）
2、客户情况分析
1）、客户定位
项目资源定位客户寻求：自住兼投资。
房屋类型
自住
投资
首次购房者
改善购房者
婚房
洋房
60%
10%
20%
10%
别墅
10%
40%
50%
2）、客户需求
本地洋房客户主要以自住的需求为主，外地洋房客户主要以投资为主；而别墅客户多为投资客。
需求
本地客户
外地客户
自住
投资
自住
投资
洋房
90%
10%
10%
90%
别墅
40%
60%
暂无
暂无
3)、年龄层分布
20-30
30-40
40-50
50-60
60以上
洋房
25%
50%
15%
10%别墅
5%
30%
50%
15%4)、客户来源
本地市场为主，少量外地市场客户，其中本地客户主要集中于布料市场和项目附近片区（赤岗、富马、龙眼、白沙等区域)，且