济南高新区1号地综合体项目
发展顾问中期报告
第一阶段
呈交:
山东丁豪房地产开发有限公司
2008年3月26日
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目录
宏观经济分析
基础分析
商业研究
写字楼研究
酒店研究
住宅/公寓研究
定位分析
济南市宏观经济分析
高新区宏观经济分析
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济南市宏观经济分析
僈衔接京津冀和长三角经济圈的战略地理位置
僈城市定位提升至环渤海南翼和黄河中下游的中心城市
章丘市县级市
平阴县、济阳县、商河县远郊县
历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区市区
僈充足的经济发展空间
僈强劲的城市发展动力
北京
上海
济南
商河县
济阳县
章丘市
长清区
平阴县
历城区
地理概况
僈济南地处山东半岛中西部，距离北京340公里，距离上海680
公里。

僈济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、
经济、文化、科技、教育和金融中心，也是全国十五个副省级
城市之一。

僈城市定位：“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”
－《济南市城市总体规划(2006━2020年)》。

僈城市总面积为8,177平方公里，其中市区面积：3,257平方公
里。

僈行政区划包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平
阴、济阳、商河3县和1个县级市，章丘市。

历城区
长清区
历下区
市中区
槐荫区天桥区
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人口概况
廨2006年底常住人口达652万人，户籍人口603万人，其中农业人口
268万人，非农业人口337万人。市区人口为381.92万人。

廨《济南市城市总体规划(2006年-2020年)》提出，2020年常住人
口控制在840万人，城镇人口670万人，城镇化水平达到75%以上。

其中市区总人口将达到550万。

廨整体济南人口呈现小幅平稳增长，但本地人口自然增长率小幅下
降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。

廨济南人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心
继续向东部和西部移动，历城区和历下区的人口规模快速扩大。

廨城镇化速度明显加快，中心城市规模逐渐形成
廨外来人口成为人口增长主要因素，未来趋势更突出
廨人口分布向城区外围、东部高新区、西部大学科技园扩散
廨持续而大量的住宅需求
廨就业与消费的增长推动商务、商业设施的发展
廨商务区、商业区格局随城市扩张变化
欧亿·体育（中国）有限公司来源：济南市统计局
济南市人口总数与增长 (2002-2006)。

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城市
环境改善
经济
高速发展
投资概况
捰2006年固定资产投资总额达到1,017亿元，比2005年增长18%，
固定资产投资额呈现快速增长趋势。

捰合同外资虽有小幅下降，实际利用外资保持较高增长，主要来自
香港，台湾和日本。

捰在全运会、大济南都市圈、京沪高速铁路等诸多利好因素的推动
下，济南经济有望在今后5-10年进入加速发展阶段。

欧亿·体育（中国）有限公司来源：济南市统计局
济南市宏观经济分析
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济南市宏观经济分析
消费概况
鹠社会消费品零售总额稳步增长，2006年达到939亿元。自2002年
以来，平均年增长率达到18.7%，超过了GDP增幅。

鹠城镇居民可支配收入增幅稳定，2006年达到15,340元/年，自
2002年以来平均年增长12.3％。增长率低于同期GDP增速，有较
大提升空间。

鹠城镇居民消费性支出占可支配收入约70%，整体上随可支配收入的
提高而攀升。

鹠商业市场快速启动，消费总量保持高速增长
鹠零售商业面积与消费总量同步增长
鹠居民收入及消费支出能力增长潜力巨大
鹠整体城市商业发展与消费增长基本匹配
鹠收入和消费的增长以及消费习惯的变化将带来商业质和量的
新需求
欧亿·体育（中国）有限公司来源：济南市统计局
社会消费品零售额 (2002-2006)。

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