Part1· 目标理解 Part2· 市场分析 Part3· 项目解析 Part4· 客户挖掘 Part5· 销售执行 Part6· 企划推广 Part1· 目标理解 销售目标 截至2011年9月底达30亿销售目标 每月3亿销售目标 目前难点 从7月初报表中可以清晰的看出目前剩余房源的J173户型（518m2）产品余147套，占76156.56平米，总销近7亿，所占比例大，销售压力大。并且该种户型总价较高，面对客户也高端，与目前我们客户资源关系不紧密；这与我们项目定位（老百姓买得起的好房子）有直接关联，并且剩余主要房源特性与我们项目定位格调不相符。 基于这些情况，建议调整营销策略。从广告推广、宣传口径、线下与线上的圈层拓客活动、销售现场接待等方面做调整。 Part2· 市场分析 凤凰城518户型为总价约500万以上的高端住宅产品，竞争区域主要产生在南京、句容、丹阳。 南京：城中、城北、河西为高端住宅集中区域，优势在于地段、成熟的配套及品牌影响力； 句容区域无此类高端住宅项目，唯有宝华山、茅山区域的独栋别墅总价较高，优势在于项目周边稀缺的山景资源及其为低密度产品； 丹阳区域目前仅恒大名都的四房为当地高端住宅产品，优势在于恒大为区域内第一个入驻的大牌开发企业。 紧邻滨江风光带与会展中心，彰显绿色生态与国际气息双重特性 地段价值 项目西侧紧邻滨江风光带，与长江、江心洲仅一江之隔，自然生态资源极其丰富。 项目东侧为南京国际会议中心，一期已于2008年8月底竣工，是继奥体中心后河西的又一标志性建筑，作为第四届世界城市论坛的主会场，河西的城市品质进一步得到提升。 项目东向临近地铁1、2号线交汇处，比邻奥体CBD，通达性较好。 在本案的西北侧，河西大街南，滨江大道和上新河之间正在建设南京顶级学校——南京外国语学校的河西分校。