目录 导言 宏观市场分析 1.1 奥特莱斯业态介绍6 1.2 奥特莱斯在中国的发展现状7 1.3 发展前景8 1.4 策划背景9 2.1 城市概况13 2.2 宏观经济14 2.2.1人口数量与增长15 2.2.2GDP增长16 2.2.3人均GDP 17 2.2.4GDP小结18 2.2.5 产业结构演变趋势19 2.2.6 内外商投资情况20 2.2.7 产业结构小结21 2.2.8房地产市场开发投资22 2.2.9 房地产市场销售状况23 2.2.10 房地产市场小结24 2.3 城市规划25 2.3.1 布局25 2.3.2 交通26 2.4 宏观市场分析小结27 目录 区域商业市场现状分析 3.1商业市场宏观发展状况30 3.1.1 消费状况30 3.1.2 业态构成32 3.1.3 租金水平33 3.1.4 消费者特征34 3.1.5 商铺销售状况35 3.2 商业市场分析36 3.2.1 市区商业分布36 3.2.2 商业项目档次37 3.2.3 经营特性38 3.2.4 经营状况39 3.2.5 商场分布40 3.2.6 商场介绍41 3.2.8 商业市场小结48 3.3 消费者分析49 3.3.1 购物现状认知49 3.3.2 消费习惯及偏好50 3.3.3 消费者购买力51 3.3.4 商铺经营者认知52 3.4 区域商业市场分析小结53 项目商业市场分析 4.1 项目商业市场分析56 4.1.1 项目商业市场SWOT分析56 4.1.2 项目辐射界定57 4.1.3 对本项目接受度58 4.1.4 目标客户60 4.1.5 项目商业市场分析小结61 3.2.7 未来供应分析47 目录 项目整体定位 5.1 整体定位65 5.1.1 开发定位65 5.1.2 整体定位66 5.1.3 产品命名67 5.2 产品功能定位68 5.2.1 整体功能定位68 5.2.2功能延伸69 5.2.3 产品建筑风格和功能组合71 5.2.4 效应72 5.3项目理解73 5.3.1 项目周边交通分析73 5.3.2 经济建设指标74 5.3.3项目周边情况75 5.3.4SWOT分析76 5.4商业品类定位82 5.5 目标客户定位83 5.6 商业运作模式定位84 5.6.1 对比参考84 5.6.2 运作模式选择88 5.7 项目总体愿景89 项目功能定位 6.1项目功能定位92 6.1.1 一楼92 6.1.2 二楼93 6.1.3 三楼94 6.1.4 主题和特色95 6.2 各业种分布定位及配比分析96 6.3 品牌资源定位101 目录 项目功能配置 7.1 项目功能配臵整体布局图104 7.2 商铺结构与内部分割方案建议105 7.2.1 一楼分割方案105 7.2.2 二楼分割方案106 7.2.3 三楼分割方案107 7.3 商业配整设施建议108 7.3.1 一楼配整设施建议108 7.3.2 二楼配整设施建议109 7.3.3 三楼配整设施建议110 7.4.1 项目出入口规划111 7.4 商业动线设计建议111 7.4.2 道路系统112 7.5 商业导示系统建议113 7.5.1 立体指示113 7.5.2导视布局示意图121 7.5.3 环境视觉导向系统标示项目详细说明122 7.6.4 品牌墙146 7.6.5 道路指引148 7.7商业广告设计建议150 项目运营策略 8.1 商业规划图确定162 8.1.1 一楼规划图162 8.1.2 二楼规划图163 8.1.3 三楼规划图164 8.2 面积综测165 8.3 主力店（国际服饰品牌）通路提供166 8.4 主力店（国际服饰品牌）培训建议和人员配臵169 8.4.1 培训建议169 8.4.2 人员配臵170 8.4.3 品牌故事184 8.5 开业筹备建议189 8.5.1 总体布局图189 8.5.2 创新活动建议190 8.5.3 现场布展199 8.5.4 媒体推广203 7.6 商业景观、氛围设计方案建议124 7.6.1 包装原则124 7.6.2 橱窗包装126 7.6.3 广场包装135 项目可行性分析报告及商业策划Project feasibility analysis report and business plan 1.导言 1.1 奥特莱斯业态介绍 奥特莱斯最早诞生于欧洲，近年来在世界各地迅速发展。目前美国的各个大中型 城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个的“工厂直销店”， 以优惠的价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐，直销店成片成群 逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业 零售业态。 目前，奥特莱斯在美国约有200家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在 亚洲地区，日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯，在韩国有1家 位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业，运营情况良好。项目可行性分析报告及商业策划Project feasibility analysis report and business plan 导言 1.2 奥特莱斯在中国的发展现状 奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌、知识产 权和低价有效、合理地整合起来，成为在普通商品和高档商品中间特有的商业状态， 提供一种中等价位——高档品牌一种特殊赢利模式，能满足目前中国消费者特别是长 三角地区消费者的需要。目前，越来越多的国际知名品牌进入这个地区，品牌和业态 的辐射效应日益明显，建造更多奥特莱斯的条件也日趋成熟。 目前，奥特莱斯在中国开设的有北京燕莎奥特莱斯、上海百联奥特莱斯、杭州下沙 百联奥特莱斯，效益最好的是上海百联奥特莱斯（青浦赵巷）。 7