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2012年房地产市场报告
目录
易居视点....... 4
数字楼市....... 6
第一章 背景篇 ..... 10
一、南昌经济运营简况.......... 9
1、城市宏观经济 . 9
2、城市房地产与经济发展的关系 ...... 10
二、产业政策......... 11
1、城市政策综述 ........... 11
2、城市政策解读 ........... 20
3、市政动态 ....... 21
4、城市政策展望 ........... 27
第二章土地篇 ..... 28
一、综述 .. 29
二、土地供应 ..... 29
三、土地成交 ..... 31
第三章 住宅篇 ....... 34
一、南昌市住宅市场特点分析34
二、供求关系分析 ......... 34
三、供应量 .......... 35
四、成交量分析 . 37
五、成交均价分析 ......... 38
第四章 商办篇 ....... 38
一、南昌市商办市场特点分析38
二、供求价走势分析 ..... 38
第五章 产品篇 ....... 40
一、新盘速览（特色楼盘推荐） ........ 40
二、重点热销个案 ......... 41
第六章 区域篇 ....... 52
一、东湖区 .......... 52
二、西湖区 .......... 54
三、青云谱区 ..... 56
四、青山湖区 ..... 59
五、高新技术产业开发区 ......... 61
六、红谷滩区 ..... 63
七、经济技术开发区 ..... 65
八、湾里区 .......... 67
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2012年房地产市场报告
易居视点
[ 回顾篇：欧亿·体育（中国）有限公司在震荡中企稳回升 ]
2012年，楼市从年初跌入谷底再到年末出现的“翘尾”行情，可谓经历了“冰火两重
天”。今年房地产市场在暖冬中结束，商品房成交量同比成倍增长，价格先抑后扬。与2011
年底“寒流”阵阵，降价潮持续形成强烈反差。土地市场方面，11年至12年上半年企业拿
地减少，进入到下半年国内土地市场大热，各城市地王频出，南昌亦如此，众企业为了拿地
不惜一掷千金。另纵观今年调控政策，中央以巩固为主，地方频现微调。预计2013年调控
不放松，在市场与政策共同作用下，震荡中上行的走势最有可能出现。

南昌2012年房地产市场回顾：2012年房地产业的总体形势由负转正，市场回暖迹象明显。

2012年1-3月，受传统节日影响，楼市的供应量与成交量双双下滑。房企负债率高企，
资金链出现紧绷现象，加之楼市调控政策使得各地政府推地节奏也明显放缓。开发商为打破
僵局，缓和资金压力，纷纷以价换量。价格优势使得市场主力军刚需客成批释放，共同助推
了4-8月的成交市场。房企“去库存化”成效显现，并开始积极拿地补仓。

于是人们对“金九银十”充满幻想，但开发商通过之前的强销期后，资金得到明显改善，
甚至已有企业接近销售任务的完成，于是营销策略由之前对量的需求转为对利润的追求，从
9月开始优惠减弱，甚至出现上涨。从而使得金九不金，银十差强人意，11月成交量环比
下滑，但在今年的最后一波行情中商品房市场集中发力，成交陡升。同期，政府推地意愿强
烈，成交现翘尾，最终为2012年的房地产市场画上了圆满的句号。

全国经济环境：前三季度经济超预期下滑，基建投资、房地产回暖推动四季度温和复苏
2012年我国宏观经济走势令人堪忧：外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经
济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长明显放缓；
内部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主
动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，
2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期。

四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，
地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带
动建设活动温和回升。两者很大程度上掩盖了出口端的持续低迷，以及私人经济部门的去库
存重压。从全年的角度看，2012年宏观经济的最终收官，对于各方而言都还是可以接受的。

全国政策环境：中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性转为隐性
中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上
并没有全新的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。中央领
导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央对于个别
放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年
中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。

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2012年房地产市场报告
地方层面来说，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，今年以来明显变
得更加谨慎，“闯关”举动从2011年的显性逐渐转向隐性。从地方政府政策调整形式上来
看，今年多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。根据研究
中心统计，2012年至今全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初
时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首
付比例。

全国欧亿·体育（中国）有限公司环境：下半年以来欧亿·体育（中国）有限公司景气度转好，信贷加速投放改善欧亿·体育（中国）有限公司资金状况
房地产欧亿·体育（中国）有限公司景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全
国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；
而由于今年以来整个房地产欧亿·体育（中国）有限公司环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复，
8月份以后景气指标陆续触底，截止11月，房地产开发投资累积增速已在回升至16.7%，
而新开工方面，8月单月增速今年来首度转正、前11个月累积增速跌幅也从-13.4%（8月
份）收窄至-11.1%。总体来看，下半年以来欧亿·体育（中国）有限公司景气度回稳的趋势非常稳固。

信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增，5月份中央政府开始强
调稳增长的重要性，随即各地方重大项目陆续开工，新增贷款明显反弹；前11个月累计放
出了7.75万亿元的信贷，已经超过去年全年7.47万亿元的水平，今年全年新增预计将接近
8.5万亿的规模。在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止11月，2012年
房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长14.1%，其中来自个
人按揭贷款贡献最大，增速达到23.7%。

[ 展望篇：2013持续回暖，但欧亿·体育（中国）有限公司整体增速下降 ]
2013年楼市预测：伴随年末楼市“暖冬”的离去，明年市场走势究竟如何？
短期：市场回暖，成交量还将持续上扬，小面积刚需产品畅销。房价上涨是基本趋势，
但受政策等因素影响，不具备暴涨条件。土地市场上半年较为平稳，下半年集中放量。

长期：调控重来，买房市场继续，改善和非住宅产品成商品房长期趋势，欧亿·体育（中国）有限公司整体增速
下降。

第一，在地方与中央的政策博弈，开发商与购房者的心理较量之下，全国楼市都在不断
震荡中走向平稳。其中南昌楼市持续走高，成交量同比成倍增长，市场重拾信心。受到贷款
利率的下调、公积金贷款额度的提升等系列有利房地产的政策影响，市场将延续现有行情，
刚需客和改善型客户都将主动出击，抢占市场。另外非住宅产品的不限购和投资保值性，备
受市场欢迎，两者有望共同助推成交量的上升，从而保障明年成交市场的繁荣。

第二，随着消费者生活条件的提高，工资待遇提升，物价上涨的同时，房价必然会呈上
涨趋势。所以，2013年楼市将会延续这种趋势，只是上涨的速度会因为政策原因受到影响。

纵观今年的楼市，呈现触底现象，来年房价虽有反弹风险，但不存在大幅反弹或暴涨的可能
性，因为调控政策的执行力度依然很大，房价将呈现平稳上升。

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2012年房地产市场报告
第三，今年土地市场从上半年的谷底走到了下半年的较为繁荣景象，房企拿地信心倍增，
从拿地企业类型来看，以中型和大型企业为主，中小型企业较少。预计13年上半年市场表
现较为平稳，下半年市场集中放量，有较好表现。

第四，从长期市场来看，房地产调控不会松动，买房市场还将继续。随着刚需客的逐步
去化，改善型产品占比涨幅将逐步扩大。

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数字楼市
■ 土地市场
● 出让宗数：130
● 成交宗数：102
● 成交金额：137.42亿元
● 成交面积（净）：596.11万㎡（8941.59亩）
● 每亩单价：153.69万元/亩
● 平均楼面地价：1174元/㎡
● 溢价宗数：21
● 流拍宗数：17
■住宅市场
● 供求比：1：0.99
● 新增供应面积：434.18万㎡
● 成交面积：431.52万㎡
● 成交套数：40603套
● 成交均价：6927元/㎡
注：因统计途径有限，故本报告所有数据均为南昌市区数据