谨呈：金悦鑫房地产开发公司
层峰豪宅
西贵生活
运作方案
项目市场
街星竹园
高粱桥斜
提报：世基永怡
目录
第三部分 ：营销推广
第二部分：项目定位
第一部分：市场研判
壹—市 场 研 判
总 体 市 场 研 判
2006年，北京高档公寓市场在宏观调控的组合拳下依然获得快速发展。高档公寓供应在商品住宅供给出现整体性萎缩的背景下保持稳定；需求在调控中依然较快增长。由于市场需求的膨胀以及标竿项目的示范效应，高档公寓价格实现惊人一跃。

北京高档公寓市场
萎缩下高档公寓供应稳定
2005—2006年北京商品住宅和高档公寓的供应对比
萎缩下高档公寓供应稳定
2006年全年，北京商品住宅新增下降近30%；而高档公寓累计供应则与2005同期基本持平。在商品住宅供应萎缩的同时，高档公寓新增保持平稳，使得北京商品住宅市场表现出非常明显的泛高档化特征。

朝阳为王的散点放量
05—06年月北京各区域高档公寓的供应对比
朝阳为王的散点放量
高档公寓新增供应依然集中在朝阳、海淀、西城、东城、宣武、崇文等区域，丰台也出现零星供应。海淀区中关村放量平稳，玉渊潭周边放量加大；西城区金融街周边区域放量加大。

标杆项目星火燎原
探究标杆项目蜂拥出现的原因，我司认为原因有二：一方面在于标杆项目可以通过项目的打造掌握足够的话语权，从而影响区域乃至城市的开发设计理念，通过提升地段价值进而提升项目和公司的品牌形象；另一方面，普通住宅供应减少，国内资金流动性过剩和人民币持续升值的金融环境，为标杆项目提供了现实的市场机会。

标杆项目星火燎原