金坛市东三环东侧地块市场调研报告天际地产顾问机构 金坛市东三环东侧地块市场调研报告 目录 摘要：结论与建议......1 第一章 金坛宏观状况分析....3 第一节 人文金坛.3 第二节 金坛宏观经济发展.......30 第三节 金坛市房地产市场分析...........46 第二章 金坛市楼盘调查分析..........66 第一节 金坛市楼盘板块分析...66 第二节 城中板块楼盘分析.......73 第三节 城东板块楼盘分析.....112 第四节 城西板块楼盘分析.....143 第五节 典型成熟小区分析.....177 第六节 本案竞争个案专题分析.........188 第三章 金坛市房地产需求分析....223 第一节 市场需求基本面分析.223 第二节 问卷调查方法与特征分析.....233 第三节 问卷调研对象需求分析.........245 第四节 中心镇调研.....265 第四章 项目开发条件分析269 第一节 地块基本条件分析.....269 第二节 金坛房地产开发条件访谈分析.........272 第三节 项目S W O T 分析.....282 第五章 项目初步定位分析285 第一节 项目定位基础.285 第二节 目标客户群定位.........287 第三节 产品实体定位.291 第四节 产品类型与户型配比定位.....294 第五节 价格定位.........297 第六章 开发运作与财务测算........302 第一节 开发节奏分析.302 第二节 开发运作假设.305 第三节 财务测算.........308 附录一、金坛人文精神......315 附录二 金坛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（节选）321 摘要：结论与建议 一、金坛宏观经济发展形势为房地产市场提供了广阔的发展空间，逐年递增的GDP，不断改善的产业结构，快速上升的人均可支 配收入，意味着能够支撑一定的市场需求。 二、金坛是具有悠久历史文化背景的江南古城，有着深厚的文化积淀，应强调在开发中充分挖掘文化内涵。 三、金坛2005和2006年土地放量惊人，与金坛十一五规划中的人口增长不相匹配，未来市场竞争压力大。这就要求本案必须充 分撬动投资需求。尽管各界人士对市场发展前景仍谨慎乐观，但乐观的前提是开发商能够有效发掘不同层次的需求，因地制宜利用好 每一块土地，做出有特色的产品。 四、对现有竞争楼盘，尤其是景潭花园、碧水华庭、金谷华城、凤凰城等典型项目的调研表明，目前推向市场的产品品质跨度不 大，不能满足不同客户的差异性需求，本案应在考虑需求总量的前提下尽量满足各层次的个性需求。 五、随着人民生活水平的提高，收入的增长和分化，对住宅的需求也呈现出多样化特征。而本案体量很大，如果只考虑某一类需 求，则市场风险很大，很难找到足够的市场支撑。所以，应考虑打造一个能够给不同层次需求者产生类似需求向往的楼盘（对外形象 相对统一，内部则形成不同层次的区分）。 六、项目地处城市东南郊，规划交通条件优越，且处于新行政居住中心与老城区之间，发展前景看好，沿路部分具有较高商业开 发价值。但是，从城河改造和新中心建设的进程来看，短期内本项目相比其它地块并不具备比较优势。 七、本项目体量较大，应突破传统分期开发的思路，可以视为分割为多个项目开发，形象相对统一但产品各有特色，以缓解市场 压力，实现顺利去化。通过开发节奏与推广节奏的控制消除短期内的不利因素，充分展现项目的中长期前景。 八、本区域住宅消费群体具有如下特征及置业需求： 潜在购房者中，三个成员的小家庭成为主力，比例为38.38％；其次是三代同堂的五个成员家庭，占比22.22％。 从潜在购房者的欧亿·体育（中国）有限公司分布来看，商贸企业和自由职业成为购房群体的主力，占比分别为20.96％、25.74％。 购房群体的个人年收入以3-5万的人士为主力，占比为36.76％；3万元以下收入的比例为28.31％；8万以上的高收入占比 为14.34％。 120-130平米上下的三房成为购房者需求较为旺盛的套型，比例合计60.44%；其次是二房的需求，比例合计14.6％，且这 部分市场供给不足；单室套在金坛需求很少但市场供给更少。 目前在临近本项目区域购房的客户主要关心区位、交通、价格、户型以及周边环境等问题。 购房群体的年龄约在30~45岁；主要为公务员、企事业单位员工、中小学骨干教师、私营业主（包含外出务工返乡人群）。 对中心镇的调研访谈表明，周边乡镇居民，尤其是政府机关人员和企业管理、技术人员大多有在市区购房的意向或已购房。 九、建筑形态和风格的认知： 以现代风格为基调，融入西式建筑元素，立面比较淡雅的建筑风格在购房者中的接受度最高，比例为43.43％；而偏中式、 古色古香的接受度最低，仅占5.05％。 对于建筑形态，金坛市民偏爱多层、类别墅等低密度产品，高层具有一定的抗性；对于错层、跃层、洋房、叠加等建筑形 态，普通市民较缺乏认识和理解，在经过讲解后大多表示认可和接受。 材质使用上认为面砖档次较高，涂料档次较低。 十、从过去五年房地产市场的发展情况来看，金坛房价一直呈上升态势,5年内平均房价上涨了1000元/㎡，对于近期房地产市场 的发展动向，我们认为价格仍会保持平稳上升的趋势。目前，金坛市中心档次较高的楼盘的单价向4000元/㎡冲击，市区偏外一点的 楼盘单价向3000元/㎡冲击，本项目所在区域周边楼盘的均价在2600元/㎡左右。 第一章 金坛宏观状况分析 第一节 人文金坛 金坛为江南水乡名城，有着悠久的历史、深厚的底蕴。本节通过对金坛概况、金坛文化名胜以及金坛掌故的描述，试图寻找住在 金坛的灵感，挖掘住宅房地产中最深层次的人文精神，为社区配套建设寻找人文支撑。以此为基础，结合现代开发理念，打造具有时 代气息的，文化底蕴深厚的，适宜人居的和谐社区。 这里节选了有关金坛人文掌故、风俗人情的各类散文，旨在先 行认识金坛文化，融入金坛生活，发掘项目底蕴。 一、金坛概况 1、地理位置 金坛市地处江苏省南部，位于北纬31°33′42″～31°53′22″，东 经119°17′45″～119°44′59″，为宁（南京）沪（上海）杭（杭 州）三角地带之中枢。常州至溧水公路东西横贯，镇江至广德公路 南北穿越。境内水陆交通便捷，东与常州市武进区相连；西界茅山， 与句容市接壤；南濒洮湖，与溧阳、宜兴市依水相望；北与丹阳市、 镇江丹徒区毗邻。全市总面积975.46平方公里，其中陆地面积781.27平方公里，水域面积194.22平方公里。 2、交通通讯 金坛的水陆空交通非常方便。 京沪铁路、沪宁高速、常州港、镇江港、常州机场临近金坛，距离均在50公里之内。 到上海港和张家港分别为2.5小时和1.5个小时的车程。 距国际空港南京禄口机场、上海浦东机场分别为60公里、250公里。 在建宁常、扬溧高速从东西和南北方向贯穿金坛，连通沪宁、沿江、宁杭等高速，使金坛至上海的行程仅需2个小时，至杭 州仅需1个半小时，至南京仅1小时。 丹金漕河和通济河组成水运体系与长江和太湖相通，可长年航行500－1000吨级货船。 有邮局、所25处；全市电信实现程控交换和传输数字化，高速信息网络直达五洲四海。